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期房抵押注意哪些问题 登记的程序与材料是什么

发布时间:2021-04-18浏览: 25

//期房抵押注意哪些问题
 
期房是与现房相对的概念,一般是指尚未修建完成就已经对外发售的一类房产。现如今,很多商品房都是期房发售。而最近不断有人在咨询小编,期房是否可以抵押,而在抵押的时候又该注意哪些问题。下面就让五律小编一一为您解答吧。
 
一、期房是否可以抵押
 
根据我国《担保法》第34条规定,以下财产可作担保物:
 
1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
 
2、抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;
 
3、抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;
 
4、抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;
 
5、依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物,当事人办理了抵押物登记以后可以抵押;
 
6、借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押。
 
由此可见,期房只要办理了抵押登记以后就可以抵押。
 
二、期房抵押应注意的问题
 
1、抵押人是期房的预购人。
 
期房抵押中,抵押人只能是预购人,不能是预售房屋的开发商。在实际生活中,由于房地产开发所需资金巨大,开发商为获得开发资金将其所得的土地使用权连同在建工程作为标的抵押给银行向银行贷款,必须明确该法律行为是“在建工程抵押”,也就是在房屋尚未出售的情况下所设定的抵押,而不是期房的抵押,对已经预售的商品房,开发商不能再设定抵押。因为,如果允许房地产开发商将已经预售的房屋再用于抵押,势必会引起预购人购买权与开发商抵押权相冲突的状态,使后发生的抵押权妨碍了在先购买权的实现。根据物权法的理论,后发生的物权不能妨碍先发生的物权,故后发生的抵押权不能成立,这就是房地产开发商不能在其期房上再设定抵押的原因所在。
 
2、须签订有效的商品房预售合同。
 
由于期房抵押合同是对主合同起担保作用的从合同,因而其必须以主合同的有效为前提,这个主合同即是商品房预售合同。商品房预售合同的有效须包括:一方面预购人与预售人签订了期房合同,并按合同约定支付了一定比例的购房款;另一方面开发商的预售行为必须是符合法律规定的。我国《城市房地产管理法》第44条规定:“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投人开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”
 
3、期房抵押必须办理抵押登记。
 
期房抵押属于房地产抵押范畴。根据我国房地产管理法和担保法的有关规定,房地产抵押合同自签订之日起三十日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。物权的产生应遵循公示的原则,物权公示的方式有交付和登记两种。期房抵押由于并不转移抵押物的占有,因此不能由交付方式为公示,而只能采取登记形式。抵押登记是抵押权获得公信力的必要途径,它对充分发挥抵押的担保功能,维护交易安全,保护第三人利益,具有非常重要的意义。期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押,由于其抵押物的特殊性,登记机关应当在合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。
 
根据上文的解答,我们清楚的期房也是可以抵押的,不过只能是办理了抵押登记的期房才能够抵押。而在期房抵押的过程中,主要有三个地方需要当事人注意,具体内容大家可以从上文中进行了解。要是你对此还有疑问的话,可以直接来电咨询我们五律的在线律师。
 
//期房抵押登记的程序与材料是什么
 
期房抵押是指预购商品房贷款抵押,购房人购买了已取得商品房预售许可的商品房,支付首期房价款后由贷款银行等为其支付其余的购房款。那么期房抵押登记的程序是如何?操作时都需要提交什么资料?下面五律就期房抵押登录的程序与材料问题做了详细的介绍,欢迎大家阅读!
 
一、期房抵押登记的操作程序
 
(一)办理商品房预售登记
 
开发商按规定必须到市房管局市场监察科办理商品房预售登记,领取商品房预售许可证,证上登记的楼房坐落号应为局产权产籍科现场测绘并统一编制的楼房确权号。
 
(二)办理商品房预售合同登记
 
期房买卖双方签约时,应使用市房管局统一印制的商品房预售合同,并在签约之日起30日内,由预售方持预售合同到市房管局市场监察科申请登记,经审查加盖登记专章,准予登记后生效,副本一份由市房管局备案。
 
(三)办理贷款抵押登记
 
抵押当事人及地产开发经营单位三方须持已生效的商品房预售许可证、商品房预售合同原件、预付款凭证及其他证明、证件,到市房地产交易市场管理处抵押科办理抵押登记备案手续,经审查核准后,颁发《期房抵押登记备案证明书》给贷款银行。凡已办理抵押登记备案而贷款抵押关系未终止的,房地产开发经营单位应在房屋竣工验收合格之日起30日内,到市房管局产权产籍科办理房屋所有权证书,并通知贷款银行、抵押人。
 
二、期房抵押登记需要的提交材料
 
(一)提交证件:
 
1 、申请
 
2 、预购(售)合同(预售合同已登记备案的全套)
 
3 、贷款合同
 
4 、抵押合同
 
5 、开发商同意抵押证明
 
6 、授权委托书及代理人身份证明复印件
 
7 、登记机关认为必要的其它文件及资料
 
(二)办案时限:
 
符合规定条件、证件、资料齐全的,自收件之日起 2 个工作日办理完毕。
 
(三)收费标准:
 
按产权登记费60%收取。
 
因为房地产市场资金紧张,期房交付的进程要根据房地产商资金筹措到位而定,而且还受国家房地产宏观调控等因素的影响。以上是关于期房抵押登记的程序与材料问题做的整理介绍,因各人的情况不同,具体情况根据当地规定进行操作,如有不清楚可以联系五律的律师进行法律咨询,感谢您的阅读!

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