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个人房屋买卖流程是怎样的 新房屋买卖交易流程是什么

发布时间:2021-04-18浏览: 13

//个人房屋买卖流程是怎样的
 
在买房的过程中,需要按照一定的流程来办理,这样才能避免发生一些不必要的纠纷,同时对当事人的利益也是一种保障。那么大家知道个人房屋买卖流程具体是怎样的吗?
 
一、个人房屋买卖流程是怎样的
 
根据《民法典》第三百六十六条:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
 
第三百六十七条:设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
 
居住权合同一般包括下列条款:
 
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
 
(二)住宅的位置;
 
(三)居住的条件和要求;
 
(四)居住权期限;
 
(五)解决争议的方法。
 
第三百六十八条:居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。因此,根据法律规定我国公民享有居住权,并可以通过以下流程购买房屋:
 
1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
 
2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不超过总价款的20%),双方签订房屋买卖合同,并通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的存量房买卖合同。
 
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
 
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
 
5、缴纳税费:税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
 
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
 
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更后三个工作日内,银行将贷款一次性发放。
 
8、卖方交付房屋并结清所有物业费后,双方的房屋买卖交易全部履行完毕。
 
二、购房付款方式有哪些
 
付款方式与期限。现在大家购房,一般的付款方式在合同里分为三种:
 
1、在一次性付款一般情况下,在你签订正式购房合同之内,多少时间之内把所有的房款给开发商,建议您在付款时,可以跟开发商协商,是不是可以留5%左右的房款,在正式交房之后给予付款,这也是一种保障。
 
2、分期付款的方式,这跟平常所说的银行按揭不一样,也就是说你跟开发商达成一定的协议,按照房屋的工期按比例进行付款,如果选择这种付款方式,需要注意的是把每一次付款的时间,比如是按照建筑期以及工程应该完成的进度的话,在合同中规定清楚。
 
3、其他的方式,也就是指商业贷款或者公积金等方式。
 
对于选择商业贷款和公积金的付款方式,您要注意留出足够的办理付款手续的时间,按照现在北京市场的情况,一般来说办理银行按揭最长的时间,不应该超过30天,也就是说你从签订正式购房合同之日起,提供正式的资料,一般情况下,30天可以正式的批下来。
 
如果是公积金或者组合贷款,相对时间比较长一些,大概一个半月左右,应该可以批下来,所以在约定付款方式的时候,您要把相应的时间留出来,因为如果你采用商业贷款或者公积金的方式,在约定的时间里款没有到开发商的帐上,按照合同,你要支付相应数量的违约金,所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前,建议你向开发商指定的银行,或者向律师咨询一下你的资信条件,看你是否能够得到资信贷款,避免出现其他的麻烦。
 
//新房屋买卖交易流程是什么
 
房屋买卖在生活中很常见,新房屋的买卖涉及到房产过户的问题。那大家知道新房屋买卖交易流程是什么吗?现在,我们将在下面的文章中就该问题做详细的阐述,希望能帮助大家解决相关的法律问题。
 
新房买的流程及手续:
 
第一步:实地考察
 
这一步的工作可以看作是您签约前的序曲,因此特别重要。实地考察包括:买房目标、资料收集、实地看房三个过程。
 
一、 您心中的房子是什么样的?
 
有两个因素可以大致勾画出您未来房子的轮廓,一个是地段,一个是前面所说的买房能力,由于您和家人的生活及工作都在固定的空间区域,因此您在买房时更愿意选择距离自己或家人工作、学习、单位较近的地方买房,或者在家人都习惯的地段置业。通过对买房能力的估算,您也知道了自己大概能买什么价位、总房款是多少的房子。这两个因素综合起来形成了您对未来房子的认识,这非常重要,因为有了轮廓,您就可以有的放矢地寻找房源了。
 
二、 怎样收集房源资料?
 
心中有了房子的大致轮廓,就可以着手收集房源资料了。专业的房地产网站,报纸媒体,电视媒体以及定期举行的各种房交会都是很好的选择。
 
三、 到现场去看看房子
 
1、 首先要考察开发商销售的项目是否五证具全,只有拥有五证的项目才是合法的销售项目。如果您看的是现房,还要向开发商索取两书。
 
2、 考察项目的周遍大环境,包括人文环境如何:生活、商业配套设施是否齐全:交通状况如何:有没有娱乐、体育休闲场所:有没有医院、学校、幼儿园等公共设施:附近有无工厂等。
 
3、 如果是期房,您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的项目,项目开发的结果如何:看看工地的场容场貌,现场施工管理是否井然有序,结构施工的质量;考察售楼处的布置以及销售人员的素质;考察样板间等等(如果是销售代理售房,则应对代理的实力情况进行了解)。
 
4、 如果是现房,您还要考察一下小区内部的环境、规模、绿化面积、道路、楼间距以及考察房屋的质量等等。
 
第二步:谈判签约
 
您在选定了购房目标后,就进入了和开放商进行实质性的谈判阶段。这一阶段通常包括三个过程:谈判内容、签认购书、签订合同;当然对于我们非法律专业的人士来说,这个阶段也是最让人头痛的,因为房屋认购书,房屋买卖合同都有着太多我们读不懂的地方,所以建议请律师协助办理。
 
一、 谈判谈什么?
 
谈判主要包括房子的价格、付款方式、装修交工标准、配套设施、入住时间、物业管理费用等等必须涉及的内容。其中房价的谈判最为重要,您应该争取到最大限度的优惠价格,保护自己的利益。
 
二、 签订《房屋认购书》
 
买房先签《房屋认购书》并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法,但签《房屋认购书》并不是正式签约的必要前提,因为我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式销售合同前,必须签订《认购书》。所以在你签订认购书后,也是需要承担一定风险的,然而房屋认购书又具备怎样的法律效力,范本又将怎么样写呢?
 
三、 签订正式购房合同/购房合同范本
 
1、 首先您应该带着签订合同所需的身份证、手章等资料在约定的时间来开发商的售楼处签合同。签订购房合同是购房过程中最重要的一个环节,您的权利和义务尽在其中,一旦签订即受法律的制约。因此奉劝您在签订合同之前,请再三斟酌合同条款,熟知签订购房合同应注意的问题,并确信您已经清楚了合同各条款的含义,当然如果经济条件允许的话,您还可以请专门的律师帮您阅读您的合同,看是否能够最大限度的保证您的权益不受到侵害。
 
2、 合同备案。一般地说,双方自签订合同之日起30日内,开发商会持商品房销售许可证、合同,到房地产管理部门进行合同备案。需办理银行贷款购房的,合同备案后还应到银行、房地产管理部门、保险及公证部门办理贷款手续。
 
第三步:付款及贷款
 
您在购房时依据自身的财力可以选择一次性付款、分期付款、银行贷款三种不同的付款方式。如果您的购房资金宽裕,不妨选择一次性付宽,在楼盘刚开盘或封顶以后选择这种付款方式比较合适,通常能享受开发商给予的最优惠的价格;如果您手头没有足够的资金支付房款,但却有一定的支付潜力,可选择分期付款,在期房阶段选择这种方式最好不过了:如果上述两种方式都不适合您,您就只能选择银行贷款了,条件是必须具有稳定的收入并能按时还款。
 
第四步:新房入住
 
新购房屋入住程序大体可分为:入住条件、房屋验收、办理物业管理手续。
 
一、 入住条件
 
新房入住条件是否成熟可以从以下方面考虑:
 
1、 新建房屋已建成并经过房屋质检部门验收合格:水电等基本设施齐备:物业管理单位已到位。
 
2、 购房者已付清全部款项,或已按合同规定支付了相应比例的款项。
 
二、 房屋验收
 
房屋验收包括的内容有:
 
1、 入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分,如与购房合同、附件及补充协议不符,要及时向有关单位反映、核对。
 
2、 房屋质量检查,看房屋质量是否有问题,发现问题要及时反映,维修以后方能入住。
 
3、 按购房合同及有关协议的约定,查看装修、清点设备,物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单,购房者按清单内容进行清点,检查其设备、完好程度及使用状况,如有不符或缺损,需要求尽快维修、配齐。
 
4、 您在进行以上检验并确认检查结果与合同的约定无差别后,就可以与开发商签订物业交付核验单或房屋交接单。对于核验单中无法确定的事项,应写上“暂不清楚”或“无法认定”等;若发现问题,应如实记录下来,并要求开发商在一定的期限内处理等,最后由双方签字、盖章。
 
三、 办理物业管理手续
 
您在签定了检验单后,对房屋的修复结果或现状无异议,就可接收钥匙,同时签订有关协议。接受钥匙后,物业交付就完成了,该房屋的收益和风险就转移到您身上。在接收物业后的一般质量问题只能按照政府的有关规定由开发商保修,开发商不承担任何违约责任。因此,您接收物业时,一定要谨慎,以免因轻率签署核验单或房屋交接单而使自己在以后的房屋纠纷中,无法充分争取自己应得的权益。一般在接受钥匙时,或规定几日之内必须到物业管理公司办理委托物业管理事宜。必须办的物业管理手续有以下几项:
 
1、 签署《管理公约》。《管理公约》的内容由开发商依据国家的法律、法规与政策要求而制定,并经房屋管理部门批准。如果业主认为管理公约的内容有的条款不公平,可以保留意见。因为该公约属临时性质,在以后的业主大会可以进行修改。
 
2、 交付物业管理费用。
 
3、 签署小区各项管理守则,如装修管理、卫生管理、停车管理、治安管理等。
 
第五步:办理产权证
 
在您办完上述的几种手续后,搬入自己的新房还并不能让你过上舒心的日子,还需要敦促开发商尽快办理产权过户手续,使您获得合法的产权证,这个过程可能要等待相当长的一段时间,原因之一就是开发商在新房刚竣工之后,不可能马上获得房产证,他们也需到相关部门办理房屋初始登记后,购房者再到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记手续,申领《房屋所有权证》办完房产证后,商品房的交易才算完成。这条操作流程的专业化程度较高,但惟有按这样按部就班,才能保证这一特殊的商品在发生问题时,让您有备无患,从而避免不必要的经济损失。
 
以上就是小编为大家带来的法律知识,包括新房买卖过户准备资料和新房买卖过户流程,希望能够对大家有一定的帮助。大家精心挑选好房子以后,就要按照规定办理手续,办理产权证之后才算合法的。但是这方面也很容易出差错,在社会生活中,我们会遇到更复杂的情况,这时候大家可以咨询我们五律的在线律师进行详细了解。

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