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城市房地产开发经营管理条例内容 房地产租赁纠纷的裁判规则

发布时间:2021-04-18浏览: 17

//城市房地产开发经营管理条例有哪些
 
在我们需要对一块土地进行开发前,我们首先要了解清楚,土地归属地的开发经营条件有哪些,才能确保工程稳定快速的进行。那么,城市房地产开发经营管理条例有哪些呢?下面,五律小编带大家一起来了解一下。
 
城市房地产开发经营管理条例
 
(1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订)
 
第一章 总则
 
第一条为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定,制定本条例。
 
第二条本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
 
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
 
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
 
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
 
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
 
第二章 房地产开发企业
 
第五条设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
 
(一)有100万元以上的注册资本;
 
(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
 
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
 
第六条外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合本条例第五条的规定外,还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定,办理有关审批手续。
 
第七条设立房地产开发企业,应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的,应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的,应当说明理由。
 
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
 
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案:
 
(一)营业执照复印件;
 
(二)企业章程;
 
(三)验资证明;
 
(四)企业法定代表人的身份证明;
 
(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
 
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
 
第三章 房地产开发建设
 
第十条确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。
 
第十一条确定房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。
 
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得;但是,法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
 
土地使用权出让或者划拨前,县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:
 
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
 
(二)城市规划设计条件;
 
(三)基础设施和公共设施的建设要求;
 
(四)基础设施建成后的产权界定;
 
(五)项目拆迁补偿、安置要求。
 
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
 
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施,并根据先地下、后地上的原则实施。
 
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
 
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
 
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
 
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。
 
第十七条房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
 
房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
 
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:
 
(一)城市规划设计条件的落实情况;
 
(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;
 
(三)单项工程的工程质量验收情况;
 
(四)拆迁安置方案的落实情况;
 
(五)物业管理的落实情况。
 
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。
 
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并定期送房地产开发主管部门备案。
 
第四章 房地产经营
 
第二十条转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。
 
第二十一条转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
 
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
 
第二十三条房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:
 
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
 
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
 
(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
 
(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
 
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交下列文件:
 
(一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料;
 
(二)营业执照和资质等级证书;
 
(三)工程施工合同;
 
(四)预售商品房分层平面图;
 
(五)商品房预售方案。
 
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。
 
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
 
第二十七条房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。
 
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
 
第二十八条商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
 
第二十九条房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
 
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行政府指导价或者政府定价。
 
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
 
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。
 
保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
 
第三十二条商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
 
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。
 
第五章 法律责任
 
第三十四条违反本条例规定,未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
 
第三十五条违反本条例规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。
 
第三十六条违反本条例规定,将未经验收的房屋交付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收,并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的,依照本条例第三十七条的规定处理。
 
第三十七条违反本条例规定,将验收不合格的房屋交付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
 
第三十八条违反本条例规定,擅自转让房地产开发项目的,由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
 
第三十九条违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
 
第四十条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
 
第六章 附则
 
第四十一条在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本条例执行。
 
第四十二条城市规划区内集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。
 
第四十三条本条例自发布之日起施行。
 
以上便是关于城市房地产开发经营管理条例的全部内容了,大家一定要仔细看清楚,在准备进行发开前,做好充分的准备,履行相应的义务。请您切记先仔细的阅读,以免对自己造成不必要的麻烦。城市房地产开发是一项艰难且艰巨的任务,若是想加快进程,您只有充分了解相关的规章制度,并自觉遵守,才能事半功倍。
 
//房地产租赁纠纷的裁判规则
 
近年来,随着房屋租赁市场的快速发展,租赁方面的纠纷也逐渐增多,不少纠纷涉及面广,法律关系复杂,不仅加大了行政机关和司法部门的工作量,还严重地威胁到当事人的权益。要想运用法律手段处理房屋租赁纠纷,除了要了解相关法律法规的明确规定,还要了解最高法院的权威观点,这样才能全面掌握法律适用具体问题的裁判规则。本文总结了八大租赁类房地产纠纷裁判规则,仅作参考。
 
一、承租部分房屋的优先购买权――《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》
 
第一,从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
 
第二,从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
 
二、针对租赁房屋的优先购买权――《最高人民法院公报》2004年第5期
 
法律规定的优先购买权,是指当出租人出卖租赁房屋时,承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋,对于出租人出卖的其他房屋,承租人不享有优先购买权。
 
三、未经消防验收,租赁合同是否有效――《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》
 
根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定,认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效,缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待:
 
第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。
 
第二,租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
 
第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
 
四、未经竣工验收,租赁合同无效――最高人民法院民事审判第一庭编:〈最高人民法院二审民事案件解析〉第1-17页。
 
建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准,该标准是建筑行业核心。任何一项工程新单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则,当事人将承担合同无效的法律后果。
 
五、房屋租赁合同的管辖确定――《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》
 
凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖,个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的,也可由被告户籍地或居所地法院管辖。
 
六、非独立产权人未同意的租赁行为效力未经所有人同意的出租行为的效力如何认定,不独立商铺所有人是否有权要求确认出租行为无效。
 
最高人民法院民一庭倾向意见认为:
 
1、产权人购买的“单元”房产不具有独立的使用价值。在此条件下,考虑将商厦整体出租无疑就是一种能够较好地发挥物的效用的选择。这种选择符合大多数业主的利益。
 
2、从判决的社会效果考虑,人民法院也应当裁决小部分业主服从商厦绝大多数业主的意愿,因为每个业主所拥有的权利是平等的,在每个业主所购“单元”不具有独立使用价值的前提下,应当尽可能协调所有业主的利益,促进交易、最大限度地实现所有权人的利益。
 
3、在这种情况下,运用公平原则,衡量当事人之间的利益冲突,选择能够最充分地发挥物的效用、使各方当事人最大化地实现自己的利益的裁决结果,不失为一个最恰当的选择。
 
最高人民法院民一庭少数意见认为:
 
第一个途径是,不去探究房地产管理部门的登记发证行为的正确与否,仅仅以单个业主持有的房屋所有权证为依据,认定其具有物业具体单元的房屋所有权,在此基础上,则人民法院只能支持该业主的诉讼请求。
 
第二个途径是,依据物权原理,认定该业主虽然购买了某单元并领取了房屋所有权证,但由于该单元不具有独立使用价值,业主以无法行使独立的房屋所有权为由,诉A公司侵权。
 
七、在建房屋租赁是否合法――最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院二审民事案件解析》第3集,第299—311页。
 
人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房屋转租合同》之效力的认定,同其他合同一样,实行国家干预原则,即依职权审查合同是否存在违法性。
 
对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,不具备法定无效要件的合同,应当尊重当事人合同意思自治原则,认定此类合同有效。
 
八、租赁期间所有权变动,出租人能否解除合同――最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院二审民事案件解析》第6集,第201—310页。
 
《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则,旨在保护承租人的利益。
 
但该条规定并不意味着原出租人无权对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后,原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同,对承租人以前的违约行为主张合同权利,这种合同权即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除权。

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