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二手房买卖存在哪些风险 如何避免二手房交易风险

发布时间:2021-04-18浏览: 3

//二手房买卖存在哪些风险
 
案例一:无权代理
 
原告与被告、第三人签订《房屋买卖合同》一份,约定原告向被告购买房屋,该房屋系被告与第三人共有,被告与第三人系父女关系。第三人未到场签字,由被告代签。合同签订之日交付定金。此后房价上涨,被告拒绝履行合同。
 
在房价上涨时期,这应该是个比较典型的案例。很多买方都以为父母与子女或者兄弟姐妹之间互有代理权的,或者是因为房价在涨,匆忙行事,使得房屋买卖合同上出现较多的代签现象。
 
本案的焦点就是被告是否可以替第三人代签。答案是否定的。尽管被告与第三人系父女关系,但没有第三人的委托授权或者事后追认,被告是无权代理第三人买卖房屋的,被告代第三人处分房产的行为是无效的,所以合同是无效的。因为合同是无效的,原告可以主张返还定金,但不能主张继续履行合同……
 
法院判决:一、〈房屋买卖合同无效〉;二、被告向原告返还定金。
 
应该说在这起案件中,这样的判决中,原告本身的损失是比较大的,因为其本身无法依据合同取得房屋产权。针对这种情况,本律师建议如下:
 
1.房屋买卖交易中,一定要弄清楚房屋的产权人是谁,一定要由产权人签字,在涉及共有产权的,应让共有产权人签字,不要认为是夫妻关系、父母兄弟姐妹关系就有代理权,代理人应有产权人的真实的授权委托书,这个授权委托书,买主要核实一下他的真实性,以免授权委托书是伪造的导致合同无效。
 
2.如果代理人在签字当时确实来不及提供委托书,应在合同中明确约定提
 
供委托书的时间及其责任。例如本案中被告已签字,作为共有产权人的第三人未到场这种情况,应在合同中明确约定由被告在指定时间内提供第三人的授权委托书,否则应该承担违约责任。这样就能加大代理人提供委托书的责任,在合同无效的情况下可以弥补买方的损失,加大产权人主张合同无效的成本。
 
3.如果产权人没有签字可以在合同签字后要求产权人在事后追认,如果产权人在事后追认,那合同的效力就不存在问题了。
 
案例二:卖方不卖
 
卖主与买方签定房屋买卖合同一份,双方约定房款为100 万,首付30万,余款按揭支付,双方还约定了违约金为合同总价款的20% . 后房价上涨,卖方收受首付款后,便毁约不卖。买方仍希望房屋交易能成交,一直与卖主进行谈,卖主一边与买方周旋谈判,一边将房子以高价卖给第三方并办理过户手续。买方只能起诉法院,要求解除合同,并要求卖方方赔偿损失。
 
法院最终判决:一、解除双方的买卖合同;二、返还首付款,二、卖主按合同总价款的20% 赔偿买方的损失。
 
这应该是在房产价格上涨中,一个比较普遍的现象,因为利益的驱使,卖主即便承担违约金也不愿意按原价买出,因为其承担了违约金之后仍可以获得较大的利益。这个案件中间,表面上看买主是赢了,获赔了20% 的违约金,但实际他是输了,因为他没有达到合同的目的:即获取房屋的产权,实际上这种案件,买主都是希望获得房屋的产权的,因为他们交易的目的就是为了获得产权。
 
那么这种卖方不卖的情况下,买方能否获得产权呢?答案是肯定的。对此,本律师建议如下:
 
1.做好守约方应尽的义务。在卖方可能将要违约的情况下,作为买方的守约方,仍应按照合同约定履行自己的义务,比如说付款等等。同时在合同履行期到来之时,做好必要的通知、提示义务,做好自己的守约方的义务。
 
2.在协商不成的情况,应及时起诉至法院,起诉要求卖方履行合同义务,并可以要求卖方赔偿损失,为防止一房多卖的现象发生,可以采取财产保全措施。采取这样的诉讼行为,在时间上要快,不能给卖方过多的时间。本案中卖方就犯了这样的一个错误,迟迟与对方谈判,不采取诉讼行动,卖方却是一边谈判拖延时间,一边高价卖出,导致一房多卖发生。
 
3.为防止这种情的发生,买卖双方可以在格式合同的情况下适当增加条款,使双方的权利、义务更加明确,可以以房屋总价款为标准,约定一定比例的违约金,加大违约成本,遏止双方擅自违约的成本,这对买卖双方违约责任都是一样的,双方都是平等的。
 
案例三:无法按揭
 
吴先生看中了一套二手房,与卖方签定了《房产买卖合同》,双方约定了首付款的金额、付款时间,余款银行按揭。后双方依约交付了首付款,但吴先生在银行按揭时遇到了麻烦,银行告知,因信贷款政策原因,这套房子不能办理按揭,因吴先生无力筹齐余下的款项,只得放弃购买这套房子的念头,要求解除合同,卖方返还首付款,但卖方认为,这是属于吴先生违约,只同意退还部分首付款。协商不成,无奈之下,吴先生只能依照合同约定将卖方诉之某仲裁委员会,仲裁庭经审理认为:按揭贷款是否能够办理,涉及到银行的信贷政策以及银行对房屋、贷款人资信等诸多方面的审查,由于双方未对按揭贷款的有关事宜进行详细约定,所以不能认定为吴先生违约,现因合同事实上无法履行,可以解除合同,卖方应全额退还首付款。
 
近期,国家房产政策调整,银行房产按揭贷款收紧,房产买卖合同签订之后,银行按揭贷款办不下来,导致纠纷的发生也比较多,那么这种“无法按揭”,究竟是不是一方违约呢?
 
本律师认为对于这种情况,应该客观的分析这种“无法按揭”的原因,如果是因为买方自己拖延不去办理按揭等个人原因导致按揭贷办不下来,那么是属于买方违约,而如果是因为国家的信贷政策、银行的评估价格等原因办不下来按揭,那么则不属于任何一方的过错,是合同事实上无法履行,合同可以解除,买方应该返还已付的购房款。
 
对于银行按揭问题,本律师建议如下:
 
1.应首先充分了解银行的信贷款政策,哪些房产是不能办理按揭的,哪些有额度要求等等,同时在签订二手房合同之前,应该同房产经纪人一起去银行,了解所购买的房屋是否符合贷款政策,确认后再签订合同,办理相关手续。
 
2.在合同中可以约定若按揭办不下来的解决办法以及由此产生的责任承担问题。因为合同是意定的产物,有约依约,现在的二手房买卖合同基本上都是格式合同,所以在此合同项目加上有关按揭不下来的解决办法尤显必要,这样可以保障在遇到按揭办不下来时候有效的解决问题,也能比较明确的责任承担,降低买卖的风险,保障交易的平稳运行。
 
二手房交易的涉及的问题比较多,也比较复杂,本律师这里只是选取了三个比较典型的案例,进行了简单的分析,不能一一而论,更多的需要买卖双方在交易过程中去注意、防范风险,总的来说要注意一下四点:
 
1.合同签订之前的审查义务。无论是哪一方,在交易之前都有必要审查对方的情况,如产权人情况,合同的履行能力,房屋的质量等等。
 
2.合同的条文尽可能的详细化。因为格式合同本身不可能对所有的可能的风险进行防范,所以更多的要依赖买卖双方对合同条文进行补充,使权利、义务更加明确。
 
3.严格履行合同的义务。合同的义务不仅包括付款、交付等主要义务,也包括交易行为本身所附随的通知、提示等义务。不能因为对方可能要违约,而疏忽自己所应要履行的合同义务。
 
4.善用合同解除权等法定的、约定的权利。合同双方既有合同本身所赋予的约定权利,也有法律所规定的法定权利。当对方有违约等违背合同义务,侵犯自己权益的行为,要及时使用合同解除权等法定、约定的权利维护自己的权益。
 
//如何避免二手房交易风险
 
【调查】
 
案例一:毁约把房卖别人 宁愿双倍赔定金
 
2009年初市民王先生购买了黄女士的一套楼房,商定价格30万元,先付定金2万元,协议签订10日内再付20万元,房产过户后再将余款8万元付清。王先生在支付了22万元后先搬进楼房居住,但因手续不全迟迟未办理过户手续。不料,没过多久,卖方黄女士却主动找到王先生,希望王先生能解除合同,并表示自己愿意承担两倍定金的违约责任。原来,半年后,黄女士所卖的楼房价值已经涨到了40万元。因此,黄女士不愿意再出售该房屋,并拒绝协助办理房产过户手续,还提出退还王先生已经支付的20万元房款,并自愿双倍返还定金共4万元。
 
而王先生则觉得都已经签了协议,凭啥你说退了就退了。就在双方争执之时,王先生发现黄女士已经将房子卖给了另一个人张先生,而且已经把房子过户给了张先生。
 
“目前像王先生遭遇的这样的二手房纠纷很多,双方虽然签了房屋买卖协议,也支付了定金,但因种种原因,没有马上过户,导致卖房者将房子转卖给了第三人,并办理了过户。”市二手房交易中心一位负责人说,没有办理过户手续的购房者只能吃哑巴亏了。
 
案例二:6万卖的单位集资房 说啥也得要回来
 
宋先生在2000年以6万元购买了赵先生的单位集资所建楼房。由于是单位集资建房,手续不全,赵先生至今也没有办理房产证,更无法办理过户手续。当时双方签订了一个协议,等办理了房产证后,再去办理房屋过户的相关手续。
 
可是如今这套住房的市场价值早已一路飙升到了20余万元,赵先生提出要退房款,并表示坚决要收回这套住房,然而宋先生不同意了,两家一个不退房,一个让搬出来。于是,赵先生趁小区水电管网改造时,办理了停水停电的相关手续,没了水电后,宋先生一家人生活受到了影响。两家人到现在因为房子的事情闹得不可开交。
 
案例三:40万元买的二手期房 被法院查封了
 
2009年2月,张先生与某开发商签订商品房买卖合同,花30万元购买一套期房。由于开发商建房手续问题,无法办理房屋预售备案登记。
 
2010年4月,张先生又与刘先生签订协议,将该期房以40万元的价格转让给刘先生。2010年8月房屋刚刚竣工,由于开发商欠施工单位工程款被诉至法院,包括该房在内的多套房屋被法院查封。
 
刘先生找到卖房者张先生,希望能将40万元房款退还给他。“花了40万元买的二手期房却被查封了。”刘先生觉得很窝火。
 
【规避】
 
要及时办理
 
房屋过户手续
 
9月7日,律师事务所的律师表示,买卖双方订立的房屋买卖合同只是设立一种债权,对于房屋物权的设立、变更、转让则需要办理登记才会发生效力,且物权效力优先于债权效力。因此,二手房交易过程中,不要以为双方签订了房屋买卖合同,拿着卖方的房产证或者办了合同公证,房屋就属于自己了。
 
殷志强说,交付房款后,及时到房管局办理房屋过户登记,这样才能明确保证自己真正拥有房屋的权属。
 
买二手期房时,买方的风险很大。不但卖方原因会给买方造成风险,而且卖方与开发商之间签订的购房合同所约定的内容,会约束到二手期房的买方,若开发商违约或无法履行交房义务时,也会侵害到二手期房的买方权益。国家还出台了禁止期房转让的政策。
 
【提醒】
 
房屋信息不可不查
 
“很多市民在购买二手房时,缺乏一定的法律知识,以为住进去了,房子就是自己的。”聊城市二手房交易中心一位负责人表示,购买二手房的市民最好到房管局查询卖方房屋的登记信息是否属实、有无抵押查封情况。通过调查可以了解房屋的产权所有者是谁以及是否有多次交易的记录等问题。
 
由于在房产交易过程中,买卖双方都面临着交易风险,因此建议市民一定要在购买二手房之前,去核实和检查一下对方的房屋登记信息情况。

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