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购买商品房该怎么避免风险 延期交房违约金成功案例

发布时间:2021-04-19浏览: 11

//购买商品房该怎么避免风险
 
1、逾期型交房纠纷双方约定的交房期限届满,开发商却因为自身的财务风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。
 
如果出现了逾期交付的情形,出卖方可以以书面形式履行及时告知义务。
 
若没有对逾期交房的违约金作出明确约定的,就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。
 
2、不符合交付条件型交房纠纷这类纠纷大都是因为所开发的房产不符合交付条件,而开发商为避免承担逾期交房的违约责任而致。
 
交付条件有两种类型,即法定条件和约定条件两种。
 
法定条件是法律法规的强制性规定,如有些地方会出台管理办法,规定商品房的交付不仅要取得商品房交付使用的备案文件,如竣工验收备案表等,还要取得《商品房交付使用通知书》,另外是住宅的可能还要同时取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
 
这几个条件是同时具备,而不是只具备其一即可。
 
3、设计变更型交房纠纷设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。
 
商品房买卖合同签订后变更规划、设计,将导致变更后的商品房或周围环境不符合当初决定购房时的意愿,实质上是对买受人权益的一种侵害。
 
因此,对于规划设计变更,买受人有知情权。
 
//延期交房违约金成功案例
 
一、基本案情
 
原告某某诉被告某建筑集团公司买卖合同纠纷一案,原告某某诉称,2004年2月26日我与被告签订了商品房买卖合同,被告未能按约定的日期交房,应承担违约金6472元。上房后,被告迟迟不出具发票,导致房产证无法办理,2006年2月17日才为我出具了发票,致使我晚办证220天,按日万分之二点一计算,应赔偿我6193元,原告代收电视安装费400元,而电视台只收300元,应退回我100元,办理房产证时应由被告缴纳的测绘费180元,交易手续费251元都是由我垫付的,被告应偿还我。
 
二、办案思路及心得
 
接受委托,及时立案,按时出庭参与诉讼。 经审理,原、被告双方对2004年2月26日签订了商品房买卖合同无争议,对原告垫付了251元交易手续费无异议。 原告当庭提供了以下证据用于证明其诉讼请求:
 
1、关于迟交房违约金。原告提供了商品房买卖合同,证明应交房时间及违约金的计付日期及标准,提供了商品房交接证据,证明实际交房时间及违约金计算到期日。被告对商品房买卖合同元异议,认为商品房交接证书上有别无纠葛,证明和原告已无违约金的纠葛。
 
2、关于电视安装费,原告提供了被告出具的收400元的收据一份和济宁市广播电视局信息网络中心出具的安装琵琶册小区某号楼的安装合同。证明被告应退回多收的100元安装费。被告不认可安装合同,但未提供相应证据。
 
3、关于测绘费,原告提供了济宁光大房地产服务有限公司出具的180元测绘费发票,用于证明原告替被告交纳了180元测绘费。被告对发票无异议,但认为该测绘费应由原告负担。
 
4、关于未能取得房屋权属证书违约金,原告提供了被告为其出具发票的存根联,用于证明到2006年2月17日被告才为其出具了发票,迟延取得房产证的责任在被告方。被告对该证据无异议,但认为因此没给原告造成损失,不应承担违约金。 被告当庭提交了商品房买卖合同。
 
法院认为,关于迟延交房,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条,第九条明确约定了房屋交付按交付房款的日万分之三承担违约金。因此被告违约迟延交房161天应承担6474元违约金。被告辩称房屋交接书上已注明别无纠葛,不应再承担违约金,于事实不符,本院不予支持。关于返还多收的有线电视安装费问题,原告提供证据显示被告代收了400元,而实际只花费了300元,被告应退回多收的100元。关于测绘费,按照《山东省商品房销售管理条例》第四十条的规定,应由被告承担该费用。关于逾期取得房屋权属证书违约金,双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定,被告应在房屋交付使用后90日将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关,如因出卖方的责任未能提交材料的,双方就赔偿事宜协商解决。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,被告应承担违约金,违约金按已付房款的日万分之二点一计算,从2005年7月11日计至2006年2月16日。
 
三、裁判结果
 
法院认为,原告要求被告支付延期交房违约金,逾期取得房屋权属证书违约金,要求偿还替被告垫付的测绘费,交易手续费,返还多收的100元有线电视安装费,符合法律规定,本院予以采信。被告辩称,要求驳回原告诉讼请求,其未向本院提供相关证据,理由不足,本院不予支持,据此依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条,第五百八十八条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下: 一、被告某建筑集团公司返还原告某某100元有线电视安装费。 二、被告某建筑集团公司偿还原告某某垫付的交易手续费251元,测绘费180元。 三、被告某建筑集团公司支付原告某某迟延交房违约金6472元,逾期取得房屋权属证书违约金6050元,两项合计12524元。 四、以上各项于本判决生效后十日内履行。 案件受理费700元,由被告负担。 注:本判决已生效。

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