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小区内属于全体业主的权益是什么 哪些情形下业主权益会受侵害

发布时间:2021-04-19浏览: 4

//小区内属于全体业主的权益有哪些
 
在城市化中,小区业主的权益是小区里所有业主享有的合法权益。小区内,有业主共同享有的权益,也有业主单独的权益。本文就小区业主权益相关内容作简要分析。
 
根据《民法典》(自2021年1月1日起实施)第二百七十四条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

这一规定,对建筑物专有部分以外共有部分的一般范围作了划分,业主共有范围分别包括以下四个方面:
 
(一)建筑物的基本构造部分;
 
(二)建筑物的共用部分及其附属物;
 
(三)建筑物所占有的地基的使用权;
 
(四)住宅小区的相关设施。
 
第二百七十七条  业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。
 
  地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
 
  第二百七十八条  下列事项由业主共同决定:
 
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
 
  (二)制定和修改管理规约;
 
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
 
  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
 
  (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
 
  (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
 
  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;
 
  (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
 
  (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
 
  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
 
//哪些情形下业主权益会受侵害 怎么救济
 
业主的投诉是业主维护自身合法权益的一项非常重要的手段,业主投诉的对象是十分广泛的,包括物业管理企业、业主委员会、房地产开发企业、其他业主或者物业使用人,以及与物业有关的其他主体,如配套项目服务提供商或者供应商等。 
 
业主可能会在4个方面受到侵害:1.物业管理服务方面;2.相邻关系方面;3.行使物业管理权方面;4.房地产质量方面。针对以上侵害情形,业主可以去相对应的部门去进行投诉。
 
(一)业主投诉的种类
 
业主权益内容很广泛,在司法实践中,业主权益也经常受到侵害。被侵害的原因多种多样,可能是因为小区业主的原因,可能是因为物业管理的原因。本文就业主权益的侵害和处理办法做相应分析。
 
1、针对物业管理服务进行的投诉。
 
针对物业管理服务进行投诉主要是指业主针对物业管理企业或者承担物业管理义务的专业公司所提供的服务不满意,而进行的投诉,本类投诉的内容都是物业管理活动或者与物业管理活动有关的活动。
 
2、针对相邻关系进行的投诉。
 
针对相邻关系进行的投诉主要是指业主针对其他业主在对房屋进行占有和使用时侵犯了其权利,从而影响了业主对其物业的整体利益,投诉的内容都是因为业主与业主之间的相邻关系。
 
3、针对行使物业管理权方面的投诉。
 
针对行使物业管理权方面的投诉主要是指针对危害业主正常行使管理权行为的投诉,如业主委员会委员不履行业主委员会章程规定的职责或者未按法律规定履行职责等进行的投诉。
 
4、针对房地产质量进行的投诉。
 
针对房地产建筑的建设质量问题的投诉,原则上讲不属于物业管理活动中的投诉范围。但是由于在很多情况下物业管理企业在履行物业管理活动的职责时,接受了房地产开发企业的委托,承担对房地产的修缮义务,因此将针对房地产质量进行投诉的问题划为业主投诉的问题之一。
 
5、其他类投诉。
 
的几种业主投诉不可能代表物业管理活动中业主投诉的全部,这不但是由于物业管理活动本身的性质决定的,同时也是每一个物业区域自身特点所决定的。
 
(二)受理业主投诉的部门
 
1、针对其他业主违反物业管理规定的行为,业主可以向物业管理企业进行投诉,要求物业管理企业履行管理职责对违规业主进行处理。同时业主还可以向业主委员会或者物业管理行政主管部门进行投诉,也可以向有关行政管理机关投诉,要求这些部门依法处理。
 
2、针对物业管理企业的违法行为或者违约行为,业主可以向业主委员会或者物业管理行政主管部门进行投诉,要求这些部门对物业管理企业的行为进行处理或者处罚。
 
3、针对业主委员会不履行职责的行为,业主可以向物业管理行政主管部门进行投诉,要求物业管理行政主管部门进行处理,并可建议召开业主大会对业主委员会进行整改。
 
4、针对房地产开发企业的违法或者违约行为,可以向房地产行政主管部门进行投诉,要求房地产开发企业依法履行义务或者履行约定。
 
(三)业主对投诉处理结果不满意的解决方法
 
1、继续向有关部门进行投诉。
 
如业主向业主委员会投诉物业管理企业,业主委员会没有进行处理或者处理结果业主不满意的,业主还可以向物业管理行政主管部门进行投诉,要求进行处理。
 
2、向有关行政机关提出行政复议。
 
业主就物业管理活动中的某一主体向有关行政机关进行投诉,如果行政管理机关处理的结果不能使投诉的业主满意的,该投诉的业主可以向处理该投诉的行政机关的上级行政机关申请行政复议,但法律法规明确规定不得申请行政复议的除外。
 
3、向有管辖权的人民法院提出诉讼。
 
业主对投诉处理不满意向人民法院起诉有两种情况,一种是对受理投诉的部门处理不满意的,能直接向人民法院进行起诉的,可直接向人民法院提起民事诉讼,如业主之间因相邻关系产生的纠纷向物业管理企业进行投诉的,如果物业管理企业没有进行处理或者处理的结果一方业主不满意的,可以向人民法院进行起诉要求进行处理。另一种情况是业主对有法定职权受理和处理投诉的机关不处理的行为或者所作出的处理不满意的,可向人民法院起诉该行政机关,要求行政机关依法履行法定职责或变更具体行政行为,当然如果该行为在法律、法规上明确规定必须经过行政复议的,业主还必须经过行政复议后才可进行诉讼。

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