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不动产抵押合同登记基本程序是什么 抵押合同的生效条件

发布时间:2021-04-19浏览: 21

//不动产抵押合同登记基本程序是什么
 
抵押是贷款的一个常用方式,但是了解情况的读者应该知道,抵押合同的效力,是登记最高,享有最先补偿顺位。可是很多最开始签订抵押合同的朋友可能不知道具体的不动产抵押合同登记的程序,下面就让五律的小编为你解答。
 
抵押登记基本程序如下:
 
(一) 抵押登记申请
 
办理房地产抵押登记,应当向登记机关提交下列文件:
 
(1)房地产抵押登记申请书;
 
(2)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;
 
(3)抵押合同;
 
(4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》;
 
(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
 
(6)可以证明抵押房地产价值的资料;
 
(7)登记机关认为必要的其他文件。
 
(二) 受理申请
 
审查申请人所提交的文件是否真实、齐备,申请文件不符合规定的,不予受理;申请文件符合规定的,则予受理,给该申请编号并给回执,回执注明所收取的文件、受理日期和编号。
 
(三) 审核
 
1、 登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况,如有下列情形之一的,驳回转移登记申请:
 
(1) 权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房,行政划拨土地、减免地价土地)而未取得有关部门同意的;
 
(2) 根据城市规划,政府决定收回土地使用权的;
 
(3) 司法机关、行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
 
(4) 共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
 
(5) 权属有争议的;
 
(6) 法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。
 
驳回登记申请,应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。
 
2、 从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后,审查下列文件是否真实、齐全和有效:
 
(1) 身份证明;
 
(2) 《房地产证》或其他房地产权利证书;
 
(3) 抵押登记申请书是否按要求填写;
 
(4) 抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。
 
经审核符合规定的予以核准登记,并通知抵押当事人。
 
(四) 登记
 
1、 对核准抵押登记的,在房地产权利证书上加盖抵押专用章,并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人,抵押权人,抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。
 
2、 预购的房地产抵押时,应在买卖合同书上加盖抵押专用章。
 
(五) 收费发证
 
1、 登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。
 
2、 将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人(由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取)。
 
(六) 立卷归档
 
按规定建立土地和房地产登记的档案。
 
在办理抵押合同登记时,要注意所抵押的不动产的权属问题,因为有权属纠纷的不动产是不能抵押登记的。另外就是办理之前要准备好以上所有证件,不可有遗漏,否则将无法办理。最后就是收费问题,国家在此有规定的则按国家规定,其次则按当地政府的规定。若在抵押时涉及民事纠纷,小编建议最好走法律途径,正规解决。
 
//抵押合同生效条件有哪些
 
抵押合同生在生活中大家使用最广泛的合同之一,在涉及大额贷款和经济借贷中抵押合同的重要性就尤其突出。了解抵押合同生效条件更多时候是保证我们的利益,避免抵押物品无法归属我们,今天小编为大家整理一下,希望对大家有帮助。
 
抵押合同生效条件:
 
1、主体适格
 
主体适格即当事人适格,是指抵押合同的当事人必须符合法律要求,在主体资格上不存在瑕疵。
 
《民法通则》第55条第1项规定,民事法律行为的行为人应当具有相应的行为能力。
 
《合同法》第9条也规定,当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
 
抵押合同作为法律行为的一种,必须符合一般法律行为对当事人在行为能力方面的要求,即订立抵押合同的双方当事人应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人是否具有合法的主体资格,是由法律直接规定的。此外,由于抵押权的设定行为属处分行为,因此,当事人除具有行为能力之外,抵押人还应具有对抵押财产的处分能力,对抵押物享有所有权或处分权。
 
2、意思表示真实
 
意思表示是法律行为的本质要素,是指向外部表明意欲发生一定私法上法律效果之意思的行为。意思表示由两个要素所构成:一是内心意思;二是此项内心意思的外部表示。
 
当事人的内心意思经过外部表示而客观化,从而为他人所知悉,便构成意思表示。我国《民法通则》第55条第2项规定,民事法律行为的意思表示应当真实。
 
而所谓意思表示真实,就是指当事人的内心意思与经过表示而外观化的意思相互吻合,没有瑕疵而言。
 
抵押合同是抵押人与抵押权人通过意思表示设定抵押权以担保债权实现的合同,抵押合同中的意思表示就是抵押当事人通过合同表达的意欲发生抵押权设定效果的意思。抵押人与抵押权人签订抵押合同,应当表现自己内心的真实意愿,并本着平等自愿、诚实信用的原则确定双方的权利和义务,不允许一方将自己的意志强加于对方,使其违背自己的真实意志而签订抵押合同。
 
3、不违反法律或社会公共利益
 
《合同法》第7条规定:“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。”
 
根据上述规定,合同不得违反法律的强制性规定和禁止性规定,也不得违反社会公共利益。依照法律规定,抵押财产应当是流通物和可转让财产,禁止流通物和不可转让的财产,不得用于抵押,如毒品、枪支弹药,以及依法被查封、扣押、监管的财产,等等。
 
此外,抵押人与抵押权人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益而订立的抵押合同,以合法形式掩盖非法目的的抵押合同损害社会公共利益、违背善良风俗的抵押合同,以及其他违反法律强制性或者禁止性规定的抵押合同等等,都属于违反法律和社会公共利益的抵押合同,皆为法律所禁止。
 
4、标的确定与可能
 
合同标的决定着合同权利义务的质和量,因此,合同标的应具有确定性、可能性。标的确定是指合同成立时,其内容须确定,否则合同的内容无从实现,合同也就无法发生效力。标的可能则是指合同中的给付可能实现。
 
尽管我国《民法通则》与《合同法》均未明确要求合同的标的必须确定与可能,但此为合同标的的题中应有之义。就抵押合同来说,其标的确定即为抵押权的确定。抵押权的确定性体现在抵押物必须特定以及抵押权所担保的债权必须特定两方面。《担保法》第 39条以及《物权法》第185条第2款对此均有明确的规定。
 
其中“被担保债权的种类和数额”是对抵押权所担保的债权必须确定的要求,而“抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属”则是对抵押物必须特定的要求。如果抵押合同的标的不确定,则抵押合同无法发生法律效力。抵押合同的标的可能则是指抵押当事人通过抵押合同设定的抵押权有可能实现。如果抵押权没有实现的可能,则属抵押合同的标的不可能。
 
5、相关知识
 
依据不同性质的物设定的抵押权,有必须经登记后才能生效和自双方签字后生效两种抵押合同。根据我国《担保法》第42条之规定,法定必须办理登记才生效的抵押合同为以下五种:
 
(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,应去核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记;
 
(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,应去县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记;
 
(三)以林木抵押的,应到县级以上林木主管部门办理抵押登记;
 
(四)以航空器、船舶、车辆抵押的,应到运输工具的登记部门办理抵押登记;
 
(五)以企业的设备和其他动产抵押的,应到财产所在地的工商行政管理部门办理抵押登记。
 
抵押合同生效的同时就表示抵押物品在合同期间抵押人是无权处理的,而且抵押合同的双方都有权知道抵押物的真实状态。抵押合同可以很好的保证双方的利益,所以大家一定要重视合同的具体内容。以上是小编整理关于抵押合同生效条件相关法规。

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