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商品房交易流程是怎样的 撤销商品房买卖合同的条件

发布时间:2021-04-21浏览: 26

//商品房交易流程是怎样的
 
从来房产都是很重要的东西,因此在进行商品房交易的时候,具体的流程要求也会比普通商品的交易流程要严格的多。那究竟商品房交易流程是怎样的呢?五律小编将在下文中为您做详细解答,希望对您有所帮助。
 
一、商品房交易流程是怎样的
 
1、签订认购书。签订认购书前,售楼人员必须将房屋有关情况告知购房者,如楼书、预售许可证、何时交房等。购房者根据自身的实际情况决定是否与开发商签订认购书。签订认购书时,购房者要向开发商支付一定数额的订金。此程序非必经步骤。
 
2、签订预售或出售合同。如果是现房买卖,则由购房者和开发商签订出售合同。如果是预售商品房,则签订预售合同,目前本市采用的是2000版预售合同示范文本。
 
3、办理合同登记备案手续。一般来说,预售合同或出售合同自签订之日起30日内向房地产交易中心办理登记备案手续。未经登记备案的合同尽管有效,但不得对抗第三人。
 
4、办理交房手续。在房屋满足合同中约定的交付条件后,购房者应根据开发商的通知及时办理交房手续,缴纳物业管理费和维修基金等。
 
5、办理产权过户手续。预售、出售的房屋一般自交房后90日内,由开发商代办或购房者自己办理房地产权证,即俗称的“小产证”。
 
二、商品房交易要注意哪些问题?
 
(一)查看开发商“五证”是否齐全
 
房地产开发企业出售商品房必须“五证”俱全,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
 
(二)交定金前需明确约定
 
交定金前要明确房屋所在的具体位置、面积、价格、正式签订买卖合同的时间、定金的数额等,避免开发商故意拖延。
 
(三)签订购房合同前需明确条款
 
签订购房合同时要了解所购房屋的状况,同时留意查看关于违约责任的条款是否公平,了解合同解除条件、面积误差处理办法、房屋交付质量标准以及由谁保修等。对于免除开发商责任的内容或条款一定要慎重签署购房合同,并要求开发商修改条款。若开发商拒不同意修改,这样的房产建议市民最好不要购买。
 
(四)交房时一定要仔细验收
 
验房时,要向开发商索要《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。针对防水、管道、层高、门窗等进行检验,还可以请专门的验房师来协助验房。需要提醒的是,千万不要在没有验房的情况下直接签署任何关于验房合格的证明材料。还要注意,在接到交房通知书后,一定要在规定的时间内验房,否则会被认为是默认已经验房。发现问题及时向开发商说明,并约定整改日期及到期不能整改到位开发商应承担的责任等问题。
 
(五)注意需缴纳的税费
 
一般购房需要缴纳房屋产权登记费、土地登记代理服务费、他项权利证费、契税、印花税(个人购买的免除),还有住房维修资金等。
 
经过以上内容的介绍,相信大家已经知道商品房交易的具体流程是怎样的吧,同时五律小编还为大家带来了商品房交易过程中的一些注意事项,希望可以为您提供一些帮助。要是你在这方面遇到了什么问题的话,可以先咨询一下我们五律的在线律师,让专业律师帮助你分析解答。
 
撤销商品房买卖合同的条件有哪些
 
每一个买房的人都希望最后的房子是自己满意的样子,但是实际中经常出现撤销商品房买卖合同的现象,也就是解除商品房买卖合同,那么撤销商品房买卖合同的条件有哪些?五律小编在下文就为大家浅要的分析一下,希望对大家有所帮助。
 
(一)如遇到以下情景,购房者有权依法解除合同(退房),并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。
 
1、开发商擅自变更规划设计:指在商品房预售之后,开发商变更规划设计,影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房,商品房销售后,开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更,开发商应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复,15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由开发商承担违约责任。
 
2、商品房面积误差过大:指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。如果购房合同中有约定的则按照约定处理,未约定处理方式的,依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定,面积误差比绝对值超出3%时,购房者有权选择退房。购房者选择退房,开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者,同时支付已付房价款利息。
 
3、商品房套型误差:指按套(单元)计价的商品房,开发商应当在合同中附所售房屋的平面图,平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房,套型与设计图纸不一致,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款,购房者退房的,由开发商承担违约责任。
 
4、按揭贷款申请未获批准:指商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
 
5、开发商迟延交楼:指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间,若开发商未能在约定期限交付,购房者有权要求开发商退房,并依照合同约定的金额支付延期违约金。如果开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,购房者有权要求解除合同;法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月;如购房者没有进行催告的,应当在解除权发生之日起一年内要求解除购房合同,否则,解除权消灭。
 
6、商品房质量问题:指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房,如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验,如果确属主体结构质量不合格,开发商应当办理退房手续,返还购房款,并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。另外,如因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房者也有权要求解除合同和赔偿损失。
 
7、购房者无法取得房屋:指商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任;另外,出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致购房者无法取得房屋,购房者也有权解除合同。
 
8、开发商故意隐瞒真相:指开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实,导致合同无效或被撤销、解除的,买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
 
9、延迟办理房产证:指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。
 
10、其他情况:主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效,如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产,签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。
 
(二)开发商可以解除商品房买卖合同的情形主要是指买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,开发商可以解除合同。
 
不过购房者撤销合同的条件要多一些,因为购房者是弱势群体,需要值得重点保护。若需要法律帮助,小编建议登录五律平台找专业律师服务,丰富的实战经验可以给予更好的帮助。

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