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拆迁律师是怎样炼成的 拆迁补偿需要律师吗

发布时间:2021-04-23浏览: 19

//拆迁律师是怎样炼成的
 
我是北京征地拆迁律师团的智美琴律师,在进入律师团的第一天就曾想过要写“律政佳人成长记”,记录自己遇到哪些重要的人、做过哪些有成就的事、去了哪些难忘的地儿。但现实是时间往前冲,日记没着落。今天写这篇文章单纯的是因为秋高气爽、心情好,于是那些日子里无暇用文字表达的感悟便涌上心头。可以说是经验分享,或者说是我对律师工作的一种碎碎念。
 
问:在做征地拆迁客户律师之前我在想什么?
 
现在回想起来,第一次跟主管律师的面谈很逗,李律师问:你对今后的工作有什么想法?我答:除了行政诉讼方向(尤其是涉及土地问题)其他业务领域都可以尝试。紧接着得知是面向全国专门做征地拆迁案件的律师团队,多少有些尴尬。我继续追问:工作内容主要是什么?心想一定不要是拓展案源。李律师答:目前需要一名客户律师,其实就是拓展案源。我彻底晕,但要相信缘分的力量,最终我成为该团队的一份子。
 
问:征地拆迁案件的客户律师做什么?
 
难道就像10086客服一样24小时在线免费咨询?当然不是!同样是电话沟通,但客户律师不仅需要进行法律专业解答,还要达到情感认同。一方面需要根据被征地、拆迁人描述的案情了解当地的征收项目,通过办案经验判断目前的征收补偿是否合理以及案件是否具有紧迫性,需要采取什么样的救济方式等等。另一方面还要分析客户的状态,遇到征地、拆迁这种对于普通老百姓来讲意义重大的问题,作为客户律师需要有耐心。很多人对征地拆迁没有法律知识储备和谈判经验,所以在跟政府谈补偿问题时明显处于弱势,很多人在电话沟通中表现的比较迷茫、恐慌甚至情绪激动,我们能做的就是需要倾听并提供解决方案。说到这里需要提醒广大备受征地、拆迁困扰的朋友们几件小事:
 
1、莫大意。补偿不满意不要轻易签订补偿安置协议,尤其是一些空白协议,家人代签同样面临巨大风险。协议面前要三思,签过反悔没机会。
 
2、莫自信。很多人觉得现在法治社会了,只要不签协议政府就不敢强拆,大不了就做钉子户。这种思想太幼稚,强拆分合法强拆和违法强拆,但不管哪一种都对自己没有任何好处。政府如果通过下发征收补偿决定、申请法院司法裁决的方式强拆,那么救济方式几乎落空;如果政府违法强拆,那样的暴力场面、心理冲击又是谁能承受的?强拆之前律师介入,谈判维权才能提速。
 
3、莫犹豫。规模性征地拆迁,有人同意律师介入,有人保持观望。在众说纷纭下没有人勇于尝试,实际上别人搭不了顺风车,犹豫中反而错失了最佳维权时机。维权意志坚定,早做准备没错。
 
问:为什么要坚持在客户律师这一岗位?
 
说实话一开始并非自己所愿,我想过的律师日常是审阅大量案卷、研究办案思路、起草法律文书、在法庭上唇枪舌战。而在成为该团队客户律师负责人后,逐渐参与管理、分析市场,得出了自己的感悟:
 
1、对于客户而言,我们发挥着一种桥梁的作用。客户律师直接面向市场,最了解客户的需求,可以对每个地区甚至具体征收项目进行深耕细作,是整个案件链的最前端,是法律服务先锋。同时客户律师掌握着大量的律师资源,可能我们不去实际承办案件,但是可以第一时间为需要帮助的人推荐最专业的律师,实现共赢。
 
2、对于律师本身而言,我认为法律服务不同于实物买卖行业那样能够直观交换后的价值,它是通过交流和沟通的过程解决问题、体现价值。一方面跟当事人沟通要让对方感觉律师费花的值,另一方面跟法院沟通要让其认可自己的观点。说白了就是靠“嘴”吃饭,所以对沟通能力的要求非常高。有的律师自身素养比较高但是处理不好客户关系,即使胜诉也带不来二次案源;有的律师却能在败诉的请款下得到当事人的认同,客户会认为律师已经尽力了,不利结果可能是法院的问题、是相对方阻力的问题。为什么同样是律师结果却大相径庭?关键是沟通能力的差别。客户律师处于交流第一线,能够接触各种类型的客户,是经验积累的重要阶段,过程做好了,案件处理才会得心应手。
 
每个人都有自己的小幸运,我有幸遇到这样nice的团队,有今天的点滴回味,希望转角遇到幸运的你。
 
//拆迁补偿需要律师吗
 
有的时候存在拆迁补偿明显不合理、拆迁行为违法等等情况,委托律师辩护或许可以帮助你获得应得的利益。
 
法律依据:《土地管理法》
 
第四十七条
 
征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。
 
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
 
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。 征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
 
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
 
国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

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