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房管局状告员工腾退房屋 遭败诉 一起成功代理的房地产质量纠纷案

发布时间:2021-04-24浏览: 2

//房管局状告员工腾退房屋 遭败诉
 
案情简介
 
刘先生从八十年代就开始在房管局下属的供暖公司工作,由于一次工伤,刘先生一直病休在家,2001年房管局给职工提供福利,只要是房管局职工都鼓励以一定的优惠价格购房。但是这个消息没有任何一个人通知刘先生,2003年刘先生才知道这个消息,后刘先生多次找领导解决分房问题,局领导说房屋已经认购完了,没得可买。后来在刘先生的多次协调下,直到2011年供暖中心主任找到刘先生,说单位在永安里有一个简易平房,你要不要。如果要先刘先生一想也可以,就同意了。事后刘先生把房屋进行了装修。而且单位领导还让刘先生补了一份分配房屋申请,但该申请书房管局盖章后,供暖中心领导说过几天再给刘先生。随后供暖中心副主任让刘先生交纳一年的房屋管理费,刘先生不同意,因为别人都是月交,为什么我是年交,由于此事与单位发生纠纷。2013年8月刘先生接到单位起诉他腾房的法院传票。拿到传票后,刘先生很担心,毕竟自己确实没交房屋管理费,也问了一些律师,都说他官司赢不了。刘先生听朋友提起王晓营律师比较擅长打房产类官司,以前也帮他这位朋友打赢过官司。
 
办案思路及心得
 
刘先生在朋友的引荐下与王律师见了面,王律师仔细询问了案情,看了刘先生提供的材料,尤其是王律师看到房管局的起诉状的案由是侵权纠纷时,王律师似乎已经胜券在握了。首先刘先生是房管局下属单位职工,这个房屋刘先生不是撬门破锁进入,而是单位因刘先生没有分到房屋的一种补偿,这本身不是侵权行为。而且本案当中最为关键的是根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定:因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。所以本案根本不属于人民法院管辖。 所以本案核心就是要证明刘先生能够居住涉案房屋是单位分的房子,而不是擅闯民宅。由于单位领导并没有给刘先生任何书面文件。王律师让刘先生回忆,单位把局里同意分房的通知从刘先生手里拿走时,是否有其他人在场,刘先生说有,有好几个人呢,而且这些证人我都能找来。而且我后来在找领导交涉此事时,还把领导说的话录音了,领导也认可这房子是分给我的。有了这些证据,王律师更加有信心了。 庭审现场开庭当天房管局一方的代理人果然一味强调是非法侵占,是侵权,这正中王律师下怀,王律师提交了刘先生的工伤证、工作证,证明刘先生是单位职工,又提供了2001年房管局分房的通知,以及供暖中心曾经因刘先生分房问题给局里打的报告,再加上证人证言以及录音,形成一系列证据链。最后法官的天平也产生了倾斜,法官问房管局,你说对方是侵权,你们有证据证明是撬门破锁吗,你们是否报警。房管局一方支支吾吾,答不上来。判决的结果已经很明显了,最后刘先生拿到了法院以不属于人民法院受理驳回了原告的起诉。虽然原告后来又上诉到第三中院,二审也是毫无悬念的维持了一审的裁定。
 
裁判结果
 
能够打赢这场官司虽然跟王律师的精心设计和准备分不开,但是原告律师选择的案由也是致命的错误,因为侵权案件必须有非法侵占的事实存在,原告完全可以说本案是公房租赁合同纠纷,由于没有签订租赁合同,就是一个不定期租赁,出租人随时可以解除租赁合同,更何况刘先生根本就不交房租,而且刘先生名下还有一套房屋,完全具备腾房的条件。 因此对于一个律师来说,诉讼案件的案由必须选择正确,否则就是满盘皆输。
 
//一起成功代理的房地产质量纠纷案
 
案情简介
 
原告:郭某被告:上海XX集团(昆山)置业有限公司原告郭某于2007年购买了被告开发的昆山市花桥镇绿地国际家园圣心西环路99弄33号楼101室房屋,该房屋各主要房间墙面,窗体,阁楼,卫生间,过道等部位有多处严重的大面积渗漏等质量问题,使其根本无法收房装修入住。自2007年9月起,当事人郭某一直以各种形式向被告反映情况并要求被告尽快修复该房。期间,被告对于上述质量问题也予以认可,昆山市建设工程质量投诉中心也对上述情况予以确认并进一步协调督促贵司予以尽快修复,同时要求贵司向受损失的业主予以赔偿,但是被告一直推诿拖延。至今,该房屋的质量问题仍未完全修复。由于该房的严重质量问题以及被告对该房的拖沓冗长的修复过程,给当事人的生活和工作造成了极大的影响,其为此事奔波劳累多年,该房也一直无法正常装修入住,也无法出租,而被告对于上述质量问题造成的经济赔偿事宜采取拖延逃避的态度,也为其本已疲惫不堪的身心雪上加霜。由于原告房屋质量问题造成的其多年在外租房的房屋租金损失以及其为此付出的装修设计费、误工损失费等费用共计10.32万元。原告为维护自己合法权益,向人民法院起诉要求:1、判令被告向原告赔偿房屋租金损失(10.08万元)(2007年11月15日——2009年10月15日共24个月)以及其为此付出的装修设计费(2400元)等赔偿共计10.32万元。2、继续对原告的房屋缺陷进行修复。3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称:被告接到原告提出关于渗水问题的请求,先由物业公司维修,后又委托第三方上海防水工程有限公司进行维修;2008年7月,原告又宝修渗水事项,渗水部位与第一次不同,被告又委托第三方上海禹王申樱防水工程有限公司进行维修,渗水问题在2008年12月已经解决。再后来原告提出维修时的防水涂料对房屋外立面的外观产生影响,被告认为外立面与被公司无关。原告现提出其无法入住,向本公司提出房屋维修期间的租房损失。被告认为原告的主张没有实施和法律依据,渗水问题不影响原告入住,即使要补偿租金损失也是按照房屋当地租金标准。法院又查明:2006年12月,被告公司将其开发的昆山市华侨国际家园圣心西环路99弄33号楼101室房屋出售并交付给案外人,后原告又从案外人处购得该房屋并于2007年办理了房屋产权登记。另查明:原告发现渗水问题,多次报修,并于2008年填写昆山市建设工程质量投诉情况登记表,投诉被告开发的房屋存在外墙面渗水情况,虽然用防水剂处理,但存在严重色差,并质疑防水是否彻底处理好。2008年2月,原告向被告提交客户服务联系单一份,反应房屋存在的问题:1、外立面涂刷外墙防水涂料后,外墙面外观严重变损,要求恢复外立面原有形态;2、房屋内部各处渗水,要求修复。被告确认了以上问题,双方达成了初步维修方案,但被告未及时修复。又查明:2008年7月原告再次提交报修记录,反映2007年10月保修以来,维修造成外立面面砖污损、房顶渗水等问题仍未解决。报修记录表明房屋渗水部位:4层阁楼管道天花板渗水、3楼北房渗水、3楼走到栋墙渗水、2楼北卧渗水、2楼南卧天花板渗水、2楼主卫管道渗水。被告当庭认可有2008年7月报修记录记录。2008年7月,原告又提交客户服务联系单一份,主要内容为被告维修不当,所反映问题都未解决。再查明:2008年11月,被告出具维修草案,对原告反映的房屋质量问题进行确认,并提出维修计划。双方书面确认。最后查明:2009年4月,被告公司出具书面承诺,将采用规范方案,进行外墙面更换,以及房屋外墙以及漏水部分的防水处理,杜绝渗漏隐患。2009年5月,被告的房屋维修备忘录表明,外墙渗漏及面砖更换工作将于2009年7月完成。但在2009年8月,原告向被告出具书面催告认可渗漏维修工作进入收尾阶段,并要求被告继续修复,直至房屋无渗漏隐患时为止。并主张房屋维修期间的损失。被告公司亦认可收到上述催告函,但对于损失赔偿不予认可。 被告出具维修记录一份,该记录表明,2009年11月才最终完成房屋的三层北卧东墙、南墙及西墙防渗,一层餐厅北墙、东墙的防渗工作。2011年3月,原告委托律师向被告发出律师函继续要求其赔偿相应的损失。庭审中,原告提出以其在上海另行租房租金计算房屋维修期间的租金损失,经法院释明,询问其是否申请对房屋维修期间租金申请鉴定,原告未向法院提交书面鉴定申请,后经法院向昆山市价格认证中心咨询,与本案房屋相类似的(毛坯,未装修)别墅,月平均租金市场价格为2000元左右。原告就房屋渗漏维修期间的赔偿损失而引起的纠纷,原告诉至本院要求赔偿损失。
 
办案思路及心得
 
本案作为一起典型的房屋质量纠纷案件,对于是否存在质量问题,以及开发商是否予以修复,修复期间,造成业主的损失如何认定及赔偿等等问题,本案还涉及一个重要问题,作为二手房业主,其与开发商不存在买卖合同,是否有权向开发商主张损失。本案的成功代理,离不开业主的维权意识以及维权策略,在相关的报修单以及向相关行政部门反映后确定了房屋质量问题,以及在每次维修时,都能在维修单上留下书面的确认证据,这些对于后续的起诉维权都起到相当重要的作用。质量问题纠纷属于房屋买卖中最疑难的案件,历时较长,相关的证据难以收集,期间还可能引起两个鉴定:质量问题鉴定,以及维修方案鉴定,还涉及损失评估问题。
 
裁判结果
 
法院认为:本案中昆山市花桥镇国际家园别墅房屋系被告出售给案外人,而后由案外人转让给原告,根据《最高人们法院《关于审理商品房买卖合同使用法律若干问题的解释》》被告公司对房屋的报修义务系法定义务,并因为一手业主将房屋转让而免除其报修期内的保修义务,本案主要涉及房屋的质量问题,根据《建设工程质量管理条例》等规定,对保修期起算以及最低保修期间的相关规定,保修期应当从交付之日起计算,商品房的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防漏最低保修期为5年,本案的房屋交付时间为2006年12月,股在2011年12月之前,被告公司对原告的房屋都应承担保修义务,在保修期间的修复费用及造成的其他损失均应由被告负担。关于原告主张修复期间在上海租房的租金损失以及装修设计费,本院认为,被告开发的房屋存在渗漏质量问题致使原告不能装修入住,实际使用房屋,客观上给原告造成相关的损失。本案房屋在江苏省昆山市,修复期间的租金损失以房屋所在地市场租金价格计算更为合适。因此,本院认定原告租金损失以2000元/月为标准,按以被告修复期间计算,被告应当赔偿原告24个月的租金损失。

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