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房屋买卖合同中违约的相关案例 房屋买卖合同违约情形有哪些

发布时间:2021-04-24浏览: 8

//房屋买卖合同中违约的相关案例
 
在城市化进程加快的今天,很多人都会选择在城市买房。由此也会产生很多纠纷,在房屋买卖时出现的纠纷主要有购房合同纠纷、不能按期交房纠纷、违约纠纷。本文就购买房屋时出现违约的相关案例作相应分析。
 
[案情介绍]
 
原告林某、王某与被告朱某、赵某、朱某房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员陆红英独任审判,公开开庭进行了审理。原告林某、王某及其委托代理人、被告朱某及其委托代理人、被告赵某的委托代理人、被告朱某及其三被告的共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
[案情分析]
 
原告林某、王某诉称:2009年9月20日,原告通过中介公司与被告签订了《三方协议书》,原告购买三被告名下的上海市某北路1555弄41号203室房屋。协议约定原、被告双方应于2009年11月5日之前签订关于该系争房屋的《上海市房地产买卖合同》。原告分别于2009年9月5日和2009年9月20日向被告支付了购房定金人民币20万元和30万元(以下均为人民币)。9月21日,被告要求原告提前支付首付款,原告明确表示要按照《三方协议》的约定签订正式的房地产买卖合同。现《三方协议》中约定的签订正式房地产买卖合同的最后期限已过,原告多次书面催告,被告仍拒绝签约。被告的毁约行为给原告造成极大的损失,原告为维护自身的合法权益,故向法院提起诉讼,请求判令三被告双倍返还定金共计人民币100万元,并承担本案的诉讼费。
 
被告朱某、赵某、朱某辩称:原、被告及中介方上海市拇指房产经纪事务所先后于2009年9月5日和2009年9月20日签订了两份内容不同的三方协议,两份三方协议均是无效的,三方协议系以偷逃国家税款为主要内容的的合同,第一份协议约定的合同价格为245万元,30万元为装修款,第二份协议将合同价格变更为244.9万元,装修款为30.1万元,由于协议约定的是税款及中介费等相关费用均由原告承担,因此原告为了偷逃国家税款而变更协议,被告在得知原告偷逃国家税款的行为后告知了原告其行为的违法性及后果,要求在正规核价后进行交易。由于双方签订的协议危害了国家利益,因此双方合同应当是无效的,原告应当承担交易不成的后果。故被告只同意返还原告支付的定金,不同意原告双倍返还定金的诉请。
 
原告向本院提供的证据有:
 
1、原、被告于2009年9月20日签订的居间协议,证明双方买卖房屋的价格状况;
 
2、两张定金收条,证明被告收到原告支付的定金50万元;
 
3、催告函及邮寄凭证,证明原告催告被告签订房地产买卖合同的事实;
 
4、个人出售房屋营业税申报表,被告在申请表上签名,证明系争房屋的合同但他为244.9万元系双方商议的结果;
 
5、房地产权登记簿,证明该房屋没有交易障碍;
 
6、同小区同面积的房屋挂牌信息,证明房价不断上涨,被告的违约行为给原告造成的损失;
 
7、契税缴款书及发票联,证明房屋交易过程中,双方已经办理了纳税手续;
 
8、原告发送函件的签收证明,证明原告两次通知被告签订买卖合同;
 
9、房地产买卖合同的示范文本,原告以合同文本中关于装修补偿款的规定证明三方协议关于装修补偿款的合法性;
 
10、上海拇指房地产经纪事务所工作人员谢志杰、孙全民证人证言,证明2009年9月20日签订的协议是在原、被告协商后达成的,原告支付了定金50万元,本来协议约定2009年11月5日签订正式的买卖合同,但是被告提出要提早签订合同并提早支付首付款,未得到原告的同意,经过协调,原告于2009年9月26日同意签订合同,但是被告一直没有来签订正式的合同。另外,办理纳税手续中使用的买卖合同,其内容是双方协商的结果,签字均非双方所签,仅用于办理纳税手续。
 
被告的质证意见是:对证据1的真实性没有异议,但是被告认为是原告缴完税,欺骗被告签订的,被告在签订协议的时候是被迫的;对证据2没有异议;对证据3有异议,被告从来没有收到过催告函;对证据4,申报表上面的签名是被告签的,但是当时原告说的是去评估,看能不能报进去,原告是欺骗被告签订的;对证据5没有异议;对证据6真实性无法认定;对证据7,在第二份协议没有签订之前,原告已经按照244.9万元缴税了,对发票联,被告认为并没有收到原告所谓的购房款244.9万元;对证据8的真实性没有异议,但是签收证明无法证明原告寄送的信函内容;对证据9的真实性无法确认,也无法认同其关联性;对于证人证言,被告认为两位证人并不是职业经纪人,中介和原告存在利害关系,对于证人证言不予认可。
 
被告向本院提供证据有:
 
1、2009年9月5日签订的居间协议以及在2009年9月20日签订的协议,证明双方合同关系,双方签订了一份阴阳合同;
 
2、被告发送的函件及签收证明,证明被告在2009年11月5日之前一直在跟原告指出违法报税的行为,被告希望原告在撤税后再进行下一步的操作;
 
3、录音资料,证明被告已经告知原告存在假合同的事实,被告要求按照国家规定操作,不能偷逃国家税款;
 
4、被告在税务机关、财政机关调取的房地产买卖合同若干页,税务机关的一份合同由原、被告双方签字,财政机关的一份合同签字栏上均非原、被告本人所签。被告以此证明原告以假造的买卖合同非法办理纳税手续,双方的买卖关系应属无效;
 
5、纳税申报表、询价意见单、病历记录、代开发票申请表,证明原告在缴税时存在偷逃税款的行为。
 
原告的质证意见是:对证据1真实性没有异议,但是2009年9月5日签订的居间协议与本案没有关联性,双方之后签订了第二份协议,效力应当以第二份协议为准,而且第一份协议没有约定付款方式、付款日期和产权过户的日期等内容,第一份协议算不上一份完整的协议;对证据2真实性予以认可,原告收到了被告寄送的函件,但是双方签订的协议合法有效,不存在任何欺诈、强迫和逃避税收的行为,税务机关已经审核通过了所有税费;对证据3真实性不予认可,原告没有签过这份买卖合同;对证据3真实性予以认可,但是原告并没有伪造合同,被告在录音过程中大部分都是被告的单方陈述,不能作为定案依据,被告在录音过程中有许多诱导性和假设性的提问,即使原告在当时没有做出回应,也不能认定假设性的前提成立;对证据4真实性予以认可,但是这份合同双方都已经签字,证明被告是在积极配合缴税的;对证据5,纳税申报表、询价意见单、病历记录均无异议,代开发票申请表上的签字并非原告所签。
 
本院对双方提供证据的真实性予以认定。
 
经审理查明:三被告系上海市某北路1555弄41号203室房屋的所有权人,原告欲购此房,于2009年9月5日通过上海拇指房产经纪事务所与被告签订了《上海市拇指房产经纪事务所三方协议》,房屋售价275万元为被告出售房屋后的到手价,房屋合同价为245万元,房屋装修、设备补偿款为30万元。第二天,原告支付定金20万元。2009年9月12日,原、被告双方到税务部门以房屋合同价为244.9万元的价格办理纳税申报手续。为此,双方在一份《上海市房地产买卖合同》上签字,合同价为244.9万元,被告还提供了房屋照片及被告赵某的病历卡,以证明房屋合同价的合理性,由此,通过了相关部门的审核,原告缴纳了相关税款。同时,向财政部门提交的一份《上海市房地产买卖合同》中,原、被告的签字均非双方本人所签,合同价与向税务部门提交的合同价一致。2009年9月20日,原、被告重新签订了一份《上海市拇指房产经纪事务所三方协议》,约定:房屋售价275万元为被告出售房屋后的到手价,房屋合同价为244.9万元,房屋装修、设备补偿款为30.1万元,双方应于2009年11月5日之前签订房地产买卖合同。同日,原告按约定又支付定金30万元。之后,被告要求原告提前签订买卖合同并支付房款,原告因故拒绝。9月26日,原告同意提前签订合同,被告要求原告先撤销已作的缴税行为,双方就此无法达成共识,未能签订买卖合同。2009年10月30日,被告致函原告及中介,要求撤销已为的纳税行为。11月3日,原告致函被告,要求被告于11月5日至中介处签订买卖合同。11月4日,被告致函原告及中介,认为原告的纳税行为严重侵害了被告的财产权,已涉嫌刑事犯罪,并告知原告及中介,该交易已被相关机关查处,本次交易已被交易中心封锁。11月7日,原告致函被告,催告其于11月14日至中介处签订买卖合同。11月10日、11月29日,被告两次致函原告及中介,重申前述观点。由此,双方至今未能签订买卖合同,原告遂于2009年11月19日向本院提起诉讼,要求被告双倍返还定金。
 
双方的主要争议焦点是:哪一方违约。原告认为,被告拒不履行《三方协议书》的约定与原告签订买卖合同,经催告后仍不履行签订买卖合同的义务,违反了《三方协议书》的约定;被告认为,如果原告认可在税务部门存档的买卖合同的效力,那么原告应当于2009年9月12日即向被告支付房款,而原告当天并未支付房款,违约在先;如果原告不认可该买卖合同的效力,那么,原告依据该买卖合同所作的纳税行为是违法的,应当撤销。
 
[案情结果]
 
本院认为:本案涉及到两份《三方协议书》的效力问题。两份《三方协议书》中,第一份系原、被告的真实意思表示,合法有效;第二份《三方协议书》是对第一份《三方协议书》的变更,变更的内容与双方于9月12日的纳税行为相吻合,协议书中填空处的内容由被告朱某亲自进行文字输入,可见该《三方协议书》亦为原、被告真实意思的表示,其内容不违反法律规定,对其效力,本院予以认定。至于提前纳税行为,双方当事人为规避税率调整的风险,向相关部门提供相应材料后申请以244.9万元的价格纳税,相关部门在对材料进行审核后予以核准,可见提前纳税行为未违反相关规定。至于在税务部门存档的买卖合同文本,该合同由双方签字,可见双方均作出了以普通住宅价格申报纳税的行为。从双方约定的签订买卖合同期限可见,在税务部门存档的买卖合同文本,从双方另行约定的签订买卖合同期限可见,双方均认定该买卖合同文本仅限于提前纳税,而不是双方在《三方协议书》中约定的买卖合同,合同内无付款等其他条款,被告提出的原告未按合同约定付款,违约在先的观点不能成立。关于财政部门存档的买卖合同文本,非原、被告双方所签,该合同不成立。如果由此违反财政等相关方面的规定的,由相关部门按规定处理,本案不予涉及。《三方协议书》订立后,缔约各方应按照约定条件进一步对房屋买卖进行协商,以促成买卖合同的订立。如一方无正当理由悔约的,应承担民事责任。本案中,被告收取原告定金,理应按约履行与原告签定房地产买卖合同的义务。被告在纳税申报表上签字,并提供了赵某的病历卡,以证明房屋合同价的合理性,表明原、被告共同进行了提前纳税行为。被告称在买卖过程中,存在偷逃国家税款的行为,损害了国家利益。对此,本院认为,在房屋买卖交易过程中,买卖双方约定装修补偿款事宜并未违反相关法律规定,况且,涉及原、被告之间买卖关系的纳税申报已经得到了财税部门的审核通过,如果财税部门认为房屋合同价过低,存在偷逃税款的行为,亦不会对纳税申报予以批准。诚然,在本案系争房屋纳税申报手续上,存在一定瑕疵,但其并不当然导致《三方协议书》无效,也不能作为被告不履行协议约定义务的理由。据此,被告不履行签订房屋买卖合同义务,并明确表示拒绝按照原约定条款出售房屋,显然已构成根本违约,原告要求被告返还定金,并按定金法则承担违约责任,符合相关法律规定,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条之规定,判决如下:
 
被告朱某、赵某、朱某应于本判决书生效之日起十日内向原告林某、王某双倍返还定金人民币100万元。
 
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
本案受理费人民币13800元减半收取,计人民币6900元由被告负担(原告已预付)。
 
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
 
[相关法规]
 
合同法第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
 
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
 
//房屋买卖合同违约情形有哪些
 
1、房屋存在的一般质量瑕疵;此类纠纷较多,如房屋的墙体、顶面、地面等部位存在着一些瑕疵,但一般不影响使用。
 
2、房屋存在质量问题严重影响正常使用;
 
3、附属设施质量不合格;
 
4、附属设施不符合合同约定;
 
5、小区配套设施不符合合同约定等。
 
二、因房屋逾期交付问题发生的纠纷
 
此类纠纷也时常发生,处理这类纠纷首先要查清导致逾期交付房屋的责任在哪一方;其次要查清实际逾期交付房屋的时间;第三要查清合同约定的逾期交付房屋的赔偿责任。
 
三、因面积误差问题发生的纠纷
 
此类纠纷有超出约定面积和不足约定面积两种情形,此类纠纷的处理也有两种方式:
 
1、合同对面积的误差没有特别约定,这类纠纷按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理;
 
2、合同对面积的误差有约定,按双方合同的约定处理。实践中往往双方约定:面积误差处理为合同单价不变,总房款按测绘部门实际测绘的面积具实结算,多退少补。
 
四、因房屋的层高问题发生的纠纷
 
此类纠纷实践中不是很多,主要反映在合同约定和实测误差方面,但国家示范合同文本,对层高违约责任缺乏明确的约定。
 
五、因房屋的开间及进深问题发生的纠纷
 
此类纠纷大多发生在门面房买卖合同中,因门面房单价较高,开发商为获取更多的利益,往往采用减小开间加大进深的方式增大房屋的面积和价值。为减少此类纠纷的发生保护买受人的合法权益,双方应在房屋平面图中明确约定房屋的开间及进深的尺寸。
 
六、因房屋的移位问题发生的纠纷
 
此类纠纷发生不多,主要反映在两个方面:(1)房号与合同不符。比如合同约定的是1栋3单元306室,实际交付的是2栋1单元301,此类纠纷多是因开发商设计变更造成的。(2)层次错位。表现为合同约定的楼层号与实际交付房屋楼层号不符,如301变为401,此类纠纷往往因出卖人销售编号与测绘部门编号有出入等原因形成。
 
七、因房地产权证办理问题发生的纠纷
 
主要反映在两个方面:(1)延迟办证;(2)办证不能。
 
八、因规划、设计变更问题发生的纠纷
 
一般易发生于规划变更后出卖人不履行告知义务,规划变更后对买受人在绿化、景观、视野、公共设施及外部环境场所等方面造成影响、设计变更一般表现为:一是房型发生变化;二是结构发生变化;三是面积发生变化;四是层高发生变化;五是功能发生变化等。
 
九、因小区公共配套设施对部分房屋的影响问题发生的纠纷
 
这类纠纷易在以下几个方面发生:变电站、变压器、供暖设施等与住房的距离问题;窨井与住房的距离问题;化粪池与住房的距离问题;线路、管网的距离、高度等问题。此类纠纷几乎在所有小区中特定位置的房屋都有发生。如购房者想防止此类纠纷发生,就应在买房前查清小区的变电站、变压器、化粪池、供暖等公共配套设施的具体位置尽量选择位置远离的房屋。

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