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有关小产权最新政策有哪些 有关小产权房处理方案

发布时间:2021-04-24浏览: 19

//有关小产权最新政策有哪些
 
小产权房在现在的农村和城镇随处可见。由于人们缺乏专业的法律知识,不能意识到小产权房的性质及其危害。对于小产权房的相关的法律规定和相关政策也不熟悉。因此,很难维护自身的合法权益。本文针对这些问题做了相关介绍。

一、什么是小产权房?
 
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。
 
“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分,其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。
 
根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定,“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任”。
 
 根据我国《土地管理法》的规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只享有使用权,村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
 
 由此可见,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的,加上其产权不完整,购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。 小产权房产权区分 国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。
 
对小产权的解释主要有3种:
 
1. 是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。 
 
2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。
 
3. 是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
 
 前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。性质分类 “小产权房”的性质有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
 
二、小产权房购买风险
 
(一)法律效力 “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况: 对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
 
 (二)房产转让 “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
 
 (三)政策风险 购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。 购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
 
 (四)监管缺位 乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。
 
三、小产权房热销主要原因如下:
 
(一)乡产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的,短期内如果人们的收入和购房比没有太大的变化,在城里购房仍然是天方夜谈的话,人们也只好到郊外寻找自己的世外桃源。
 
(二)人们购买小产权房的目的以自住为主,因此只要住着舒服,人们不大会考虑出售的风险,现在北京周边的河北城镇都在北京热销房屋的情况下,距离已经不在是人们心中的最 痛,何况北京郊区的交通比之京外城镇还是要方便的多,谁让自己钱不够足够多呢?而这些小产权房确实满足了人们的自住需要。
 
(三)按照建设部的警告,实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的,这所谓的“乡产权”实际上是非法的,不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在,特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。
 
(四)乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的,为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道,从历史上看其作用还是积极的、有效的,政府不可能忘记这一点。
 
(五)“乡产权”除了热销之外,还没有发生过因为违法被拆除的先例,另外虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为,但“乡产权”房已经热销多年,政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例,也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。
 
   (六)城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情况,让人们有一种“共产党不会坑老百姓”的天然想法。何况“乡产权”房也都是经过有关部分审批过的有规划的正式项目,怎么可能说拆就拆呢?说白拆就白拆呢? 七、随着城乡一体化改革进程的推进,经济体制、社会体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了,乡下农民也要变成市民了,也可以享受到普遍的社会公民权了。
 
人们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展,在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就有点牵强了。 客观上“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房,而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。有统计称,目前北京在售楼盘中,小产权楼盘约占 18%。实际上对于小产权住宅隐含的各种潜在风险,不用建设部提醒大部分购买者也早有了解,因此“小产权”与“大产权”之间的巨大差价的诱惑,不会因为建设部的温柔提示而失去力量,小产权房继续热销仍然势不可挡。
 
五律小编为您整理这篇文章,希望能更好的帮助您了解关于小产权房最新政策的法律知识,欢迎浏览。
 
//有关小产权房处理方案有哪些
 
小产权房在现在的农村或城镇随处可见。小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,国家法律明确表示不允许小产权房上市买卖。但是,总有开发商或者农村居民忽视这些规定和相关政策。为促进小产权房的健康发展,国家相关部门颁布了相关小产权房处理方案。
 
       小产权房处理方案一
 
  1999年5月6日,《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定,“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
 
  小产权房处理方案二
 
  2004年10月21日,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)指出,农村集体建设用地必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划,并纳入土地利用年度计划,凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。
 
  小产权房处理方案三
 
  2004年11月2日,《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)指出,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
 
  小产权房处理方案四
 
  2006年8月31日,《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)强调指出,农用地转为建设用地,必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划,纳入年度土地利用计划,并依法办理农用地转用审批手续。……农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。
 
  小产权房处理方案五
 
  2007年6月18日,《建设部关于购买新建商品房的风险提示》明确指出,城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前,有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”,均不符合法律规定,不受法律保护。2007年12月30日,《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号)指出:(1)严格规范使用农民集体所有土地进行建设。农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。……任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。(2)严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。……其他农民集体所有建设用地使用权流转,必须是符合规划、依法取得的建设用地,并不得用于商品住宅开发。
 
 小产权房处理方案六
 
  2007年12月31日,《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》明确指出,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 2008年1月 国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出,任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。
 
  小产权房处理方案七
  2008年7月8日,《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008]146号)指出,严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的,不予受理。
  2008年12月3日,《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》指出,(1)对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为,要依法确认无效。(2)对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为,以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为,应当依法确认无效。
 
  小产权房处理方案八
  2009年8月11日,《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》指出,严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。……对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅,在地方政府统一组织协调下,必须采取强力措施,坚决叫停管住并予以严肃查处。
 
  小产权房处理方案九
  2010年1月28日,全国国土资源工作会议明确了国务院对处理小产权房的要求:一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底,对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题,拿出相关处理意见和办法。2010年5月4日,在国土部挂牌督办违法案件及2009年土地例行督察公告新闻发布会上,国土部针对小产权房的明确表态是:对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除;对2007年12月30日以前销售的已建成房屋,待全国小产权房处理政策出台后一并处理。
 
  小产权房处理方案十
  2011年5月,国土部出台《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》,明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房,严肃查处“小产权”房,维护良好的管地用地秩序。
  2011年11月10日,《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确指出,违法宅基地和集体建设用地必须依法依规处理后方可登记。对于农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。
 
  小产权房处理方案十一
  2012年3月25日,国土资源部网站发布消息称,小产权房初步清理整治政策方案已上报给国务院,清理原则是分类、分步骤推进;区别对待、分类处置。
 
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