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房屋易主后租赁合同是否继续有效 审理房屋租赁合同纠纷的司法解释

发布时间:2021-04-24浏览: 6

//房屋易主后租赁合同是否继续有效
 
租房大军们,你们有没有想过,你租住的房子要是易主了怎么办?房屋租赁合同还继续有效吗?房租该交给谁呢?别担心,小编整理的律法知识将为你一一解答。
 
【案情】
 
2013年1月,李某与房东刘某签订了房屋租赁合同,刘某将其所有的一间店铺租赁给李某经营,每月租金1500元,租赁时间为2013年1 月 --2015年1月。合同签订后,李某按照约定向刘某支付了租金。10个月后,刘某由于资金紧缺,决定出售该铺面,张某以15万元将该铺位买下,双方签订了买卖合同,并办理了产权登记手续。张某将铺面买下后,打算自己在该铺面经营水果生意,遂要求李某限期内搬出,在李某不同意的情况下,张某强行将李某的东西从此铺面搬出。李某要求继续租用此房屋,遂起诉至法院。
 
【分歧】
 
被告张某认为,铺面是自己的,自己有权处分,何况自己还给了李某3个月的期限另找房屋,自己已经仁至义尽了。原告李某则认为,自己签订的合同是真实有效的,根据“买卖不破租赁”的原则,原租赁合同对承租人和新房主继续有效,自己有权继续使用该铺面直至合同期满。
 
【评析】
 
1、刘某要卖掉铺面,应当先通知李某。对此,第二百三十条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人……”《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖出租房屋,须提起三个月通知承租人……”;最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第118条规定:“出租人出卖房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
 
2、我国《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。”这两条规定说明租赁权具有对抗第三人的效力,不因第三人取得租赁物的所有权而导致租赁合同合同的适用。也就是说,如果承租人李某不想购买这个铺面,那么李某在原租赁合同规定的时间内,还是可以按照原合同的条款继续租用这个铺面,房屋新的所有权人张某并没有权利让李某搬走。
 
本案中,李某与房东所签订的租赁合同并未违反法律规定,是双方当事人的真实意思表示,是合法有效的。该租赁合同的履行期限是2年,而双方发生纠纷时租赁期限并未届满,张某取得该铺面所有权亦在租赁期间以内,故符合“买卖不破租赁”产生效力的条件。所以,承租人李某提出要求继续租赁此铺面的要求是合法的,张某无权要求李某限期搬离,更不能强行搬离李某的东西。
 
//审理房屋租赁合同纠纷的司法解释
 
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号,2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)
 
中华人民共和国最高人民法院公告
 
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过,现予公布,自2009年9月1日起施行。
 
二○○九年七月三十日
 
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。
 
第一条 本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。
 
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定。
 
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。
 
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
 
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
 
租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
 
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
 
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
 
第五条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
 
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
 
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:
 
(一)已经合法占有租赁房屋的;
 
(二)已经办理登记备案手续的;
 
(三)合同成立在先的。
 
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。
 
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
 
第八条 因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:
 
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
 
(二)租赁房屋权属有争议的;
 
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
 
第九条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
 
已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
 
第十条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
 
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
 
(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;
 
(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;
 
(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;
 
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。
 
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。
 
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
 
第十四条 承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
 
(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;
 
(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。
 
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
 
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
 
因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
 
第十七条 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
 
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。
 
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。
 
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。
 
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
 
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
 
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
 
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
 
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。
 
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
 
第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
 
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
 
(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
 
(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
 
(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
 
第二十五条 本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

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