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租赁合同到期后怎么办 合同解除、变更的四个不受影响

发布时间:2021-04-26浏览: 31

//租赁合同到期后怎么办
 
一、租赁合同到期后怎么办
 
一般情况下租赁合同到期后,租赁合同自动终止,承租人应当按约定返还房屋。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。如果双方都愿意续签合同的,可以重新协商签订租赁合同。
 
但实际处理方式需要根据具体的情况来处理,主要有以下几种情况:
 
1、租赁合同期满,双方继续签订租赁合同。在房屋租赁期满以后,出租人与承租人就房租租赁问题重新签订新的房屋租赁合同,对房租等条件都没有做出变更。那么,新签订的租赁合同在双方签字以后生效,对双方有约束力。
 
2、租赁合同期满,双方都不愿意再签合同。双方都不愿意继续签合同时,租赁合同期满以后,出租人收回房屋,承租人需要搬出房屋。
 
3、租赁合同期满,一方愿意继续,另一方不同意。如果承租人不愿意继续租赁房屋,那么承租人应该提前告知出租人,让出租人提前做准备,比如张贴租赁房屋广告等。
 
二、民法典关于租赁合同到期相关规定
 
《民法典》(2021.1.1生效)
 
第七百零五条  租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。
 
租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
 
第七百三十三条  租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
 
第七百三十四条  租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。
 
租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
 
//合同解除、变更的“四个不受影响”
 
1.合同解除、变更,不影响要求支付赔偿金。
 
《民法通则》第115条规定:“合同的变更或者解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利。”《合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”
 
(1)合同解除后,合同法律关系(意定法律关系)终止,但产生救济法律关系(法定法律关系),请求赔偿是被违约人在救济法律关系中的相对权、债权。
 
(2)合同变更,合同法律关系并不终止,只是内容有所变化。在变更同时,可产生损害赔偿的救济法律关系(法定法律关系)。例如,定作人行使单方变更权后,要承担赔偿责任。[1]
 
2.合同解除、变更不影响要求支付违约金。
 
违约金包括不履行的违约金、迟延履行的违约金和瑕疵履行的违约金。
 
(1)解除合同,违约人处于不履行的状态,适用不履行的违约金。如果适用约定的违约金,则进入意定救济法律关系。《买卖合同解释》第26条规定:“买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”[2]
 
(2)值得警惕的是,《买卖合同解释》第24条第1款规定:“买卖合同对付款期限作出的变更,不影响当事人关于逾期付款违约金的约定,但该违约金的起算点应当随之变更。”当事人可以特约变更后逾期付款违约金(迟延履行违约金之一种)的起算点(期日)不变更。
 
3.合同解除,不影响担保责任,变更视具体情况而定。
 
(1)《担保法解释》第10条规定:“主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是,担保合同另有约定的除外。”主合同解除后,债务人承担的责任可能是意定之债(意定救济法律关系),如约定的违约金之债,也可能是法定之债(法定救济法律关系),如赔偿金之债。
 
(2)《担保法解释》第30条规定:“保证期间,债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动,未经保证人同意的,如果减轻债务人的债务的,保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任;如果加重债务人的债务的,保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动,未经保证人书面同意的,保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容,但并未实际履行的,保证人仍应当承担保证责任。” 变更增加了主债务人的负担,未经保证人同意的,对增加的部分不承担,变更减少了主债务人负担的,保证责任随之减少。
 
4.合同解除及“特殊变更”不影响定金的适用
 
《担保法解释》第120条规定:“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。”《担保法解释》第122条规定:“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错,致使主合同不能履行的,适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人,可以依法向第三人追偿。”
 
(1)“合同目的不能实现”应予解除,解除合同才能适用定金罚则,因为定金是针对不履行的,不能针对迟延履行、瑕疵履行适用。《担保法解释》120条没有将规则的适用说清楚。
 
(2)当主债权是可分之债的时,定金罚则也适用于部分不履行。部分履行实际是合同的一种“特殊变更”。
 
(2)因不可抗力致“主合同不能履行”,依照《合同法》94条第1项是解除的问题。[3]这个条文的规定有问题,因为法定解除是依单方法律行为终止合同,而不可抗力是因事件终止合同。即是说,两种终止合同的法律事实不同。但因不可抗力致主合同不能履行,不适用定金罚则是肯定的。
 
(3)意外事件致“主合同不能履行”,也不适用定金罚则,这个口开的过宽。因为意外事件的后果是可以避免或可以克服的。发生意外事件后,债务人应当采取积极的补救措施,否则仍应承担违约责任。
 
(4)因合同关系以外第三人的过错,致“主合同不能履行”时,合同处于终止状态,适用定金罚则。
 
5.结语:合同解除、变更的“四个不受影响”,反映了法律关系的变化和运动。
 
[1] 《合同法》第258条规定:“定作人中途变更承揽工作的要求,造成承揽人损失的,应当赔偿损失。”
 
[2]《合同法》第114条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
 
[3] 《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”

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