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农村房屋拆迁补偿如何确定 被拆迁人的补偿权问题

发布时间:2021-04-30浏览: 20

//农村房屋拆迁补偿如何确定
 
目前,随着城乡规划逐步完善,不少农村房屋需要进行拆迁,而此时就要对农村房屋的所有人进行拆迁补偿。那么农村房屋拆迁补偿的补偿方式有哪些,农村房屋拆迁补偿如何确定呢?请看由五律小编整理的下文了解。
 
一、农村房屋拆迁的补偿方式
 
目前,我国的拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建三种方式。
 
(一)货币补偿
 
货币补偿金额包括被拆迁集体土地住宅房屋补偿价和宅基地土地所有权区位补偿价,其计算方式如下:
 
1、被拆迁集体土地住宅房屋补偿价=被拆迁集体土地住宅房屋补偿单价×被拆迁居住房屋建筑面积。被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的,应区分房屋结构、等级分别计算合并补偿。
 
2、宅基地所有权区位补偿价=宅基地综合补偿单价×核定的宅基地土地补偿面积。
 
未超过批准使用期限的临时建设房屋,按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿,不给予宅基地土地所有权区位补偿价。
 
集体土地住宅房屋补偿单价、宅基地土地所有权区位补偿单价由市国土房管局根据从化市国民经济发展水平、从化市国有土地所有权基准地价、房地产市场变化情况予以适当调整,经市人民政府批准后定期公布。
 
(二)产权调换
 
被拆迁人的安置面积按照以下标准核定:被拆除房屋的批准建筑面积低于(25-30)平方米/人的,按人均(25-30)平方米核定;在(25~60)平方米/人之间的,按批准的建筑面积核定;超过60平方米/人的,按人均60平方米核定。
 
其中,2人以下(含2人)的户,按2人核定;已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的,应合并计算房屋建筑面积。
 
(三)农民自建
 
农民自建应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划,并按相关规定进行建设。下面分两种情况讨论:
 
1、本村集体经济组织尚有宅基地
 
此时可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅,其形式如下:
 
(1)如由被拆迁人自建,拆迁人对被拆迁人按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿,对集体经济组织按照宅基地土地所有权区位补偿价给予补偿。
 
(2)如由村集体经济组织统一建设住宅,拆迁人按本规定第九条的有关规定给予村集体经济组织补偿,由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。
 
2、本村集体经济组织尚有农用地
 
这种情况下,可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅的,由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用,对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿。
 
二、农村房屋拆迁补偿额如何确定
 
宅基地区位补偿价按当地普通住宅指导价,由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。
 
房屋重置成新均价指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价,主要包括房屋建筑材料和装修投入等花费,具体标准由区县人民政府按照相应区域内农村房屋建设情况确定。
 
农村房屋拆迁过程中是最容易引发矛盾的,被拆迁户的权益是很容易受到侵犯的。现今的农村房屋拆迁的补偿问题依然有些混乱,当您在房屋拆迁过程中遇到困难的,最好咨询五律网站的相关房地产的律师,他们为您排忧解难,维护你的合法权益。
 
被拆迁人的补偿权问题
 
通常在房屋拆迁过程,房屋所有权人都能够获得一些补偿,我们称之为被拆迁人的补偿权。实践中,围绕被拆迁人补偿权而产生的问题比较多,五律小编也为大家做了一些详细的分析,下面我们就一起来看看相关内容吧。
 
传统理论认为,被拆迁人的补偿是民法上的损害赔偿关系,笔者不这样认为。拆迁安置补偿是行政补偿。拆迁人在拆迁过程中,由于执法(适用法律的)行为,给被拆迁人造成或将要造成经济上的损失而给予一定的经济补偿,这是一种行政补偿。拆迁人主观上无过错,也不存在违法行为,并可以先行补偿。拆迁人为了公共利益的需要,实施拆迁,拆迁人的行为是执行职务的行为,无过错也要承担补偿责任,一般以现实直接损失为限,并不完全适用民法的公平等价原则。特别是市政道路拆迁,被拆迁人为了公共利益,为了城市道路建设,为了更多的绿地环境,为了公共服务设施畅通,必须腾让房屋,为国家利益作出一定的牺牲。拆迁补偿类似于国家征用土地补偿。国家依法征用土地时,为了不使被征用人的生产和生活受到较大的影响,国家公平合理的给予补偿。我国土地管理法第46条、47条等条款规定了国家征用补偿,日本《土地征用法》对因公征收而签订的合同作出了详细规定。根据该法的规定,凡因国防、公益、公立学校、铁路、电信、水利、灾害防治等可征收之,其征收程序为先由内阁认定该土地为公共利益所必需,再由内务大臣向内阁会议提出认定案,经二次认定后,签订征收合同,合同包括土地所在地、地号、地目、面积,土地所有人及关系人的姓名、住址,依据合同 取得的种类与内容,取得权利的时间与附属物之交付或迁移期限,补偿事项等。我国不存在土地私有,但房屋存在私有,房屋拆迁补偿实质上国家补偿。被拆迁人针对特权行为只能寻求经济利益平衡,寻求合理适当的补偿。不论合同有无规定。实际存在的拆迁灭损、不可预见的过渡意外情况,皆可要求合理补偿。纵使双方达不成协议,没有形成行政合同关系。但针对拆迁人的特权,被拆迁人的经济利益平衡原则在强制拆迁后仍然存在。
 
综上,拆迁补偿安置是行政补偿。拆迁关系实质上是行政法律关系 。拆迁主体是行政主体与行政相对人,即拆迁人与被拆迁人,如前所述,拆迁人是房屋拆迁主管行政机关及法规授权的组织。拆迁的客体是拆迁行为:对房屋的强行拆除行为、回迁或异地安置行为、差价补偿行为、对拆迁的奖励与制裁行为及其他有关拆迁的行为。拆迁行为因行政主体的单方意思表示而发生,因城市建设的需要而决定拆迁,无需行政相对人的同意,但为了体现行政管理的多样性与灵活性,调动相对人的积极性,拆迁补偿可采取合同的形式进行。 合同的目的是为了公共建设、公共利益。合同的成立必须双方意思表示一致。但合同中行政主体(拆迁人)一方享有特权,被拆迁人的意志不能充分体现,平等原则不能严格执行,被拆迁人针对特权行为只能寻求经济利益平衡,寻求合理适当的补偿。
 
随着我国城镇化的不断加快,无论是城市房屋还是农村房屋都面临着被拆迁的命运,此时政府拆掉了所有人生活居住的房屋,那么就应该对其做出一定的补偿。如果你还想了解房屋拆迁补偿标准的内容,可以到五律网站的相关栏目进行了解。

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