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土地使用权转让时交纳的税费 办理土地使用权抵押贷款的流程

发布时间:2021-04-30浏览: 17

//土地使用权转让时交纳的税费有哪些
 
我国的土地使用权可以通过出售、交换和赠送等方式进行转让,但在转让土地使用权的时候是要交纳一定的转让税费的。究竟土地使用权转让时交纳的税费有哪些呢?是该由哪一方来承担这些税费呢?详情请阅读下文。
 
(一)、出让方
 
1.营业税
 
根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号) 第三条第二十款之规定,单位和个人受让的土地使用权,以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额,按照5%的税率征收营业税。
 
2.城市维护建设税和教育费附加
 
以上述营业税额为计税依据,分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。
 
3.土地增值税
 
根据《土地增值税暂行条例》规定,转让国有土地使用权的行为,以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额,按照累进税率征收土地增值税。
 
法定的扣除额
 
(1)取得土地使用权所支付的金额
 
“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。
 
(2)与转让土地使用权相关的税金
 
指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税,教育费附加、印花税也可视同税金扣除。
 
土地增值税采取四级超率累进税率,具体标准如下:
 
级数土地增值额税率(%)税率%
 
增值额未超过扣除项目金额50%的部分30
 
增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的40
 
增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的50
 
增值额超过扣除项目金额200%的部分60
 
注:若税务机关发现以上数据不够真实,会要求对转让价格或扣除费用进行评估。
 
4.企业所得税
 
按新企业所得税法规定,以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额,一般按照25%的税率征收企业所得税。
 
5.印花税
 
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定,土地使用权转让合同属于产权转移书据,以合用中的金额为计税依据,按5‰的税率征收印花税。
 
(二)、受让方
 
1.城镇土地使用税
 
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定,凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税。
 
根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
 
以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据,按一定的税率按年缴纳。
 
2.印花税
 
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定,土地使用权转让合同属于产权转移书据,以合用中的金额为计税依据,按5‰的税率征收印花税。
 
3.契税
 
土地使用权的转让,以成交价格为计税依据,以3%税率征收契税
 
在土地使用权进行转让时,需要交纳的税费比较多,但都是一部分由出让方负担,另一部分由受让方承担。相比之下,出让方交纳的税费要比受让方交纳的多几项。以上就是五律小编为大家带来的土地使用权转让税费的相关知识,希望能帮助到大家。
 
//办理土地使用权抵押贷款的流程是什么
 
(一)、办理抵押登记应当符合下列程序:
 
1、集体土地所有者出具同意抵押的证明;
 
2、对抵押的土地使用权进行地价评估;
 
3、确认土地估价结果;
 
4、抵押双方签订抵押合同;
 
5、申请抵押登记;
 
6、审核、登记;
 
7、核发抵押证明书。
 
(二)、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意,并出具书面证明。
 
乡村企业集体土地使用权抵押的,集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明包括:在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地;征地费是否作为清偿资金等内容。
 
集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。
 
(三)、抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对其抵押土地使用权进行地价评估,其评估结果需报经土地管理部门确认。
 
(四)、乡村企业集体土地使用权抵押的,土地管理部门还应核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。
 
(五)、抵押人和抵押权人在土地使用权抵押合同签定后十五日内,持下列文件向土地管理部门申请土地使用权抵押登记:
 
1、被抵押土地的集体土地所有者同意抵押的证明;
 
2、抵押登记申请书;
 
3、抵押人和抵押权人身份证明;
 
4、抵押合同;
 
5、经土地管理部门确认的地价评估报告;
 
6、土地使用权属证明;
 
7、土地管理部门认为应提交的其他文件。
 
(六)、经审核,不符合抵押条件的,土地管理部门在接到申请之日起十五日内书面通知抵押当事人。
 
(七)、经审核,符合抵押条件的,土地管理部门办理抵押登记,向抵押权人核发土地使用权抵押证明书。并在抵押土地的土地登记卡上及土地使用证变更记事栏内除记录抵押情况外,还应记录是否在实现抵押权时征为国有;实现抵押权时,抵押人、抵押权人及集体土地所有者的权利、义务等内容。
 
以上便是办理土地使用权抵押贷款的相关程序,虽然小编在文中为大家介绍的是集体土地使用权抵押贷款,但对于国有土地使用权来说也是一样的。本篇文章由五律小编为您整理编辑,希望能为您提供一些参考。

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