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买房首付款怎么算 分期怎么付 房屋买卖合同自什么时间生效

发布时间:2021-05-02浏览: 11

//买房首付款怎么算 分期怎么付
 
一、买房首付款怎么算
 
1、首套新房首付算法有规定
 
根据国家规定,以家庭为单位,只要是首套房子,首付不能低于总房价的30%,例如要购买一套价值100万元的房子,那么你的首付款至少是100万*30%=30万元。
 
2、依据贷款额度算首付
 
虽然有规定,只要拿总房价的30%就可以,可是还有一个贷款的问题。例如上述的总房价100万的房子,如果采用公积金贷款,夫妻双方的最高可以贷款45万元,那么剩余的房款都要首付,也就是100万元-45万元=55万元,即首付55万元。
 
如果采用商业贷款,还需要考察你的家庭收入情况和还贷能力,看能贷款多少钱,那总房价减去贷款的额度,剩余的也都是要首付的。
 
3、购买二套房首付多
 
以上说的还都是首套房的算法,当购买二套房时(以家庭为单位),贷款首付比例不得低于50%,例如总房价100万元的房子,首付至少是100万元*50%=50万元
 
购买二手房首付靠协商
 
购买新房的时候是按照比例、贷款额度计算首付,如果购买二手房时,就需要跟房主协商首付,只要不低于购房的首付比例规定(≥30%)。
 
4、开发商的首付优惠
 
有房地产开发商,为了吸引客户购房,还推出有首付优惠,例如国家规定的至少30%的比例不能动,开发商会为你垫付一部分钱,让你先定下房源。例如总价为100万元的房子,首付至少需要30万元,有的房地产开发商优惠先付20%,剩余的10%他们先垫付,让购房者在一年内凑齐补交,这也是一种策略,延缓购房者的首付压力。
 
二、“分期首付”怎么付
 
按照最新房贷政策,如果是首套房(注:名下无贷款,即可算作首套房),那么首付只需要按照总房价的25%(公积金贷款首付20%)来计算。而分期首付则是按照总房价的10%或者20%来计算,剩余未付完的首付款,可以跟开发商商量,在一定期限内补齐。
 
据了解,对于分期交首付,开发商主要通过两种方式操作。一种情况是购房者支付部分首付款后,开发商替购房者付清剩余首付款,而购房者与银行签订贷款合同,此后购房者再在约定时间内,将剩余首付款还给开发商。另一种情况是,开发商以分期交首付为由,先向购房者收取部分首付款,而后约定在短期内缴清剩余首付款。等首付款全部付清之后,再正式签订购房合同,办理贷款手续。
 
业内人士提醒,如此“低首付”跟“首付两成”是异曲同工,只是“看上去很美”,没什么本质区别,而且未来还款压力更大。并且,这一类促销活动,往往需要置业者额外与开发商签订一些协议,所以您需要仔细了解这个楼盘的“分期首付”促销还有没有什么限制“条件”。
 
买房首付款怎么算是与很多因素相关的,根据是否为首套新房以及贷款额度、二手房等算法都不相同并有较大差异,另外,根据上文我们也可以看出,虽然分期首付是开发商给予首付款的优惠可以缓解购房压力,但是会隐藏很多问题,大家在选择这一方式时也要注意房屋权利是否存在问题,否则我们购房者将为此承担很大风险,得不偿失。
 
//房屋买卖合同自什么时间生效
 
买房子始终是人生的重要大事之一,千万不可马虎,大家都知道凡是从事交易,一定少不了签合同这一程序,买卖房屋也不例外,而房屋买卖合同又是买卖房子的重要程序和内容,但是有很多人不清楚房屋买卖合同自什么时间生效,那么下面五律将会详细告诉大家。
 
房屋买卖合同自什么时间生效:
 
首先,房屋为不动产,房屋买卖不仅适用合同法的规定,还须适用有关不动产的法律规定。如城市房屋的买卖须适用《城市房地产管理法》的有关规定。
 
房屋买卖合同的效力如下:
 
《合同法》第44条第1款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同的生效。合同的成立必须具备成立要件,前已述及;但合同成立后,能否发生法律上之效力,能否产生当事人所预期的法律效果,则非合同当事人意志所能决定。只有符合生效条件的合同,才能受到法律的保护。《合同法》第8条和第44条第1款中所称为“依法成立的合同”,应当理解为既具备成立要件、又具备生效要件的合同。
 
《民法通则》第55条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:
 
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
 
(二)意思表示真实;
 
(三)不违反法律或者社会公共利益。 ”这里规定的是民事法律行为的一般生效要件。
 
二、影响房屋买卖合同效力的因素有哪些
(1)是否经登记。《合同法》第44条第2款规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”根据《城市房地产管理法》第60 条第3款前段规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。因此,房屋买卖合同必须经过登记才能生效,如未登记的,即不生效力(区别于无效)。这也是为什么要求房屋买卖合同必须具备地方规章中规定采用的格式合同形式的原因,也是为什么双方约定其具体交易时间的原因。但是,对于未以格式合同形式出现的、又未经法定登记手续的、由当事人“草签”的合同,在当事人之间是否生其效力,法律并没有为我们指示出来。这里说的是一般合同程序对合同效力的影响的问题。
 
(2)共有人是否同意。《城市房地产管理法》第60条规定:“下列房地产,不得转让:……(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的”。二审判决理由即据此认为《协议书》为无效合同。但是,同样从这个角度出发,甲单方处分其与乙共同共有的房屋,应属无权处分;无权处分所订立的合同并非当然无效,如《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”由此可见,未经其他共有人书面同意的房屋买卖合同,并非当然无效,实属效力未定的合同。从二审判决理由中,并未体现出对此点的关注,知其考虑未及周详。这里说的是特殊合同程序对合同效力的影响的问题。
 
看完上文,想必您已经对房屋买卖合同自什么时间生效的问题有了一个较为清楚的认识,房屋买卖合同事关房屋能不能交易以及买卖完成之后的后续问题,所以如果您想要让自己的房屋买卖交易能够轻松圆满的完成,就一定要有仔细谨慎的态度,最好咨询有相关专业知识的律师以获得更多帮助。

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