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出租房屋是否可以买卖 房屋买卖合同买方违约如何撤销备案

发布时间:2021-05-02浏览: 11

//出租房屋是否可以买卖
 
房屋所有人可以根据自己的实际情况,选择将房屋进行出租还是售卖。那么要是先将房屋出租给他人了,在租赁期限是否还能将房屋卖给其他人呢?五律小编整理了相关资料,将在下文中告诉大家出租房屋是否可以买卖。
 
一、出租房屋是否可以买卖
 
房产出售以后,如果原租赁合同中没有列明该房产出售时租赁合同即中止的约定条款,则新的产权人就成为新的出租人,租赁合同延续有效期限。若租赁期间房产被产权人用于抵押,如果抵押权人(金融机构)没有处理该房产,产权人没有发生变化,对租赁关系没有影响;即使抵押房产被抵押人处理,其租赁合同也继续有效。
 
但是,房产出租人(房屋产权人)要出售该房产,必须在三个月前通知承租人,让承租人有一定的考虑时间和联系搬迁的时间。同时,承租人有优先购买承租房产的权利。在出售条件同等的情况下,出租人应考虑承租人的优先购买权。在三个月内,如果承租人提出优先购买,则出租人不得擅自将房产卖给其他人,如出租人不提前三个月通知承租人而与第三人所签订的买卖合同无效。如果承租人在三个月内未提出优先购买,则视为自动放弃优先购买权,出租人就可任意出售给其他人。
 
二、租赁房屋的抵押有哪些法律规定
 
建设部《城市房屋租赁管理办法》规定“已抵押,未经抵押权人同意的”房屋不得出租;《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》规定,抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人和抵押权人,原租赁合同继续有效”;
 
《中华人民共和国合同法》规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”,“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
 
抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担”。
 
最高法院的解释实际已经突破了“买卖不破租赁”传统理论,并对承租人造成深远影响。因此①房屋租赁在前而抵押在后,则租赁合同有效,租赁房屋因抵押而被处分后,承租人承租权利不受影响;②房屋抵押在前而租赁在后,租赁合同有效,租赁房屋因抵押而被处分后,承租人权利将受严重影响,受让方有权要求承租人搬离出租房屋。如出租人出租时曾书面告知承租人抵押事项,则承租人损失自负,如未书面告知,则可向出租人索赔。
 
《城市房屋租赁管理办法》虽规定“未经抵押权人同意”的房屋不得出租,但作为部门规章,该规定不影响已抵押房屋再出租的效力。但作为承租人,在签订租赁合同时还是应确认租赁房屋是否已经抵押。如果抵押,则承租人将面临房屋被处分后造成的损失风险:如出租人曾出具书面抵押告知书,则承租人必须自担损失;如出租人未出具抵押告知书,承租人虽然从理论上可以追究出租人责任,但出租人此时连抵押房屋都已被债权人处分,显然还债能力已经不足。作为出租人,如出租已抵押的房屋,应当书面告知承租人抵押事宜并让其签收,以免房屋被处分后再次面临承租人的理赔要求,但若担心承租人因此而放弃租赁,从法律上来说也可以不告知,租赁合同仍然有效,但当房屋在租期内被处分时就需要赔偿承租人损失。
 
行文至此,我们知道在房屋租赁的过程中,房屋所有人也是可以将该房屋出卖给他人的。但此时,为了保护承租人的利益,规定了买卖不破租赁原则。即使购买了该出租房,此时购买人也是要继续履行之前的租房合同的。以上就是对“出租房屋是否可以买卖”的解答,希望可以为您提供一些帮助。
 
//房屋买卖合同买方违约如何撤销备案
 
能够按照房屋买卖合同达成交易是每个买房、卖房者的心愿,但事实并非尽如人意,当双方达成了房屋买卖合同并至房管局备案后买方单方面违约,对于并不熟知此类法律的您如何在买卖纠纷中维护自己的合法权益,既达到撤销备案的目的,又有效回避由此可能产生的法律问题,五律在本文中将为您解答房屋买卖合同买方违约如何撤销备案这个问题。
 
一、购房合同备案后可以撤销吗?
 
1、并非合同生效的法律要件,备案程序是行政行为,是否备案不影响购房合同的效力
 
2、购房合同签订之后,合同双方可以协商一致解除合同,也可以根据合同法的相关规定,认定合同无效或者申请撤销合同,合同约定的解除条件出现后,也可以依合同约定解除合同。
 
3、购房合同被认定无效、撤销或者被解除后,对于已经进行的备案可以撤销。
 
二、买方违约,卖方如何撤销登记备案
 
(一)违约责任
 
签了房屋买卖合同后,买方违约,就必须承担相应的违约责任。违约责任以可参阅《合同法》的如下规定处理:
 
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国合同法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
 
第一百一十六条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
 
(二)如何撤销
 
在备案后,如果合同需注销或变更,则买卖双方当事人需携相关资料至行政服务中心房管窗口进行申请办理(如在中介机构进行签约备案,则中介机构工作人员需共同到场)。 在办理时,可先至房产信息网的“政务指南”频道中的“表格下载”中,下载相应的表格(二手房买卖合同备案变更登记申请表、二手房买卖合同备案注销登记申请表),将申请表内信息填写完毕后,买卖双方携本人身份证明原件、原经过备案的买卖合同、申请表等资料至房管窗口办理。 要提醒大家的是,如二手房买卖合同非中介机构签约备案(是在房管窗口工作人员备案的),则由买卖双方共同提出申请,如合同是中介机构签约备案操作,则需买卖双方、中介机构工作人员三方一起至行政服务中心房管窗口进行申请办理。在填表过程中,需要注意:
 
1、表格内的经纪机构意见一栏,请在至行政服务中心房管窗口申请前,提前填好,并加盖经纪机构公章;
 
2、表格内的申请人签章栏一栏内的转让人和接收人的签章,必须由当事人在行政服务中心房管窗口工作人员签证下,当面签字;
 
3、此业务,必须当事人(如有中介的,中介机构工作人员也需到场)。
 
以上就是房屋买卖合同买方违约如何撤销备案的解答。综上,由于《合同法》规定的违约责任,买方因违约金通常不会是一笔小数目的钱款而常出现不返还定金拒不配合撤销购房合同登记备案的现象,于此,不仅严重影响出售方重新签订购房合同,同时还极大增加了出售方单方面撤销合同的法律风险。基于此,五律建议在双方未能协调一致的情况下,卖方最好通过司法的途径率先解除《购房合同》的法律效力,从而不仅能主张自己的合法权益赔偿,而且能达到撤销登记备案的目的。

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