切换城市
133-3654-5928

位置:五律网 > 房产纠纷 > 购买二手房交易注意事项 房产中介引发哪些二手房交易纠纷

购买二手房交易注意事项 房产中介引发哪些二手房交易纠纷

发布时间:2021-05-17浏览: 9

//购买二手房交易注意事项

1、核实产权是否清晰:

卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。只样做到这一点,你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。否则,纠纷在所难免。

2、核实房屋状况:

一定要谨慎对待看房行为,至少应核实以下几个方面:

①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。

②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

③房屋权利情况。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险,比如房屋的装修,有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的,涉及补交土地使用权出让金;房屋租赁期未满的,涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权;房屋仍在抵押期内的,则涉及登记过户前先行解除抵押的问题;被查封或冻结转让的房屋,则在解除冻结之前不得买卖活动等等,你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省心。

3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的,还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。

(1)看房、签约: 看房满意后,买方决定购房,应与卖方确定合同的内容,如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间身份,往往作为合同第三方。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同,可以说这两份买卖合同都是有效的,买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则,否则通常以后签的协议为准。所以注意让两个版本的合同内容保持一致,是你和卖方双方都务必注意的问题。

(2)按合同约定付房款:支付房款是买方的主要义务,一般有一次性付款或者按款付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在(或可立即解除)抵押等权利限制等条件,按交易进度支付房款(签合同付定金/过户后付大部分房款/交房后付余款)。后者则签合同付定金/签按揭合同付首期款/余下的房款由银行打到卖方帐户上)。

(3)交房:交房有利于防止卖方一房两卖的机会,买方也可以尽快使用房屋,但需要明确以下事项:

①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行,如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况,如卖方负责清空房间,不得留有大件废弃家具等。

②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳,卖方应提供此前最后缴费证明。

③房屋出租的,应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。

(4)过户:过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确:

①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限,一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。

②过户所涉税收和费用的承担。

③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人,避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。

④户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前,现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入,因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。

4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费,就拖延办理过户手续,致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升,则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效,要求买方退房。因此,双方在签约时就应当明确违约责任,具体应注意以下几点:

①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期,尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。

②每项主要义务均应有违约责任一一对应。

③违约责任承担方式应首选违约金,数额应考虑违约造成的损失,但以不超过总房款的20%为宜,因为违约金被认为过高时法院会依法调低,反而又处于不确定状态。

④应约定如解除合同,买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。另外,守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。

总之,在二手房交易中坚持以上原则,严格确认产权情况、交易程序和违约责任,将大大降低买卖双方的交易风险,特别是买方的风险。

物业交割注意事项


在收房做物业交割的时候一定要注意以下问题:

(1)结清水表账单。交房之前,买家要询问卖家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

(2)告知电表状况。在房屋交接验收时,买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

(3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定,买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单,一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的,燃气部门可能将拒绝办理。

(4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议,以免影响来年供暖。

(5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路,买家要问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可,那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单,一并结清后,再办理过户手续。

(6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制,由于有些二手房是空置房,平时无人居住,卖家也没有去付有线电视的月租费,造成拖欠。时间一长,有线站会作封端处理。因此,在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证,以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证,即可办理过户手续。

(7)结算维修基金。按照相关规定,住宅转让时,维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的,其中卖家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取,同时维修基金的所有人更名为买家。

(8)附属设施。一般来讲,买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

(9)迁移户口。买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,卖家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此,买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出,则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。

注意事项

(1.)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

(2.)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

(4).土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

(5.)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

(7.)单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

(8)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

(9).中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

(10.)合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

二手房交易风险如何避免

购房人在与二手房房主签订购房合同时,应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患,约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时,尽快办理,避免对方反悔。

买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续,最好选择专业人士提供法律意见,再慎重签订合同。

买房人应在签订买房合同时,让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构,并对双方商定的内容以书面形式约定好。

为了了解所购房屋的真实情况,购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,最好到现场看房,并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。

法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易,建议城镇居民不要购买这类房屋,此种房屋交易不受法律保护。

//房产中介容易引发哪些二手房交易纠纷

二手房交易活动作为房产中介专业性最强的服务之一,涉及的法律纠纷最多,影响也最为广泛。主要存在以下纠纷:

第一,因房屋买卖合同无效、履行不能等情况产生的纠纷。

这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋;职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售;房屋被列入拆迁范围等,导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果,从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院,并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。

第二,因意向金或定金的处理争议产生的纠纷。


房产中介公司为了提高成交率,往往要求买受人向中介公司支付一定数额的意向金。同时,房屋出卖人在签订正式买卖合同前,也往往要求购买人支付一定数额的意向金或定金,但若买卖双方有一方反悔,或就房屋的价格、支付方式、按揭、交易税费的承担等无法达成一致,意向金或定金的退还问题就有可能成为三方争执的焦点。

第三,因中介服务费的支付和计算产生的纠纷。

中介服务费用包括居间报酬(也称交易佣金)和必要的居间费用。获取中介服务费是房地产中介公司存在和发展的根本目的。一套房屋买卖成功需要经历寻找合适房源、明确初步成交意向、订立买卖合同等诸多环节。任何一环出问题,都将导致整个交易的失败。交易一旦失败,中介服务费的支付和计算将不可避免地成为法律纠纷。常见纠纷主要有因买卖双方私下交易(俗称“跳单”)产生的中介服务费纠纷;买卖双方一方中途退出引起的中介服务费支付和计算纠纷;买卖双方议价不成,引起的中介费要不要承担,谁来承担,承担多少的纠纷。

随着房价不断攀升,二手房交易日渐频繁,二手房买卖合同纠纷也不断增多。房产中介的3种行为易引发二手房买卖合同纠纷。

一是信息虚夸行为。

有些房产中介为促成交易,在向客户介绍房屋权属、使用状况、小区设施等信息时夸大其词,甚至提供虚假信息;在客户询问有关交易流程、服务政策等问题时不如实说明,误导客户,甚至口头承诺优惠条件,履约时无法兑现承诺或被客户发现其提供虚假信息,引发纠纷。 

二是怂恿违规行为。

部分房产中介为拓展市场、吸引客户,极力撮合违规小产权房、保障性住房等禁止或限制上市房产的交易,默许甚至主动建议客户通过签订阴阳合同等方式避税。由于此类违规交易的产权过户存在障碍,故在履约过程中极易产生纠纷。

三是仓促成交行为。

少数中介机构为尽快收取佣金,在申请贷款、还贷、付款、过户等具体交易细节尚不明确时,要求客户签订内容笼统的合同,仓促成交。在收取佣金后即消极应付客户,导致后续交易中纠纷频发。

也不利于二手房市场的健康发展,针对上述问题,法院提出以下建议:一方面,加强对房产中介的监管,主管部门可以通过提高市场准入门槛、拟定合同范本、加大对违规行为的查处和制裁力度等方式,促使房产中介依法合规经营;另一方面,通过普法宣传提高群众法律意识,选取典型案例以案说法,介绍二手房买卖合同签订中应注意的事项,宣传签订违规合同的危害性与严重后果,增强群众的法制观念,切实维护自身合法权益。

你是否正在被这些法律纠纷困扰着?
债务债权纠纷:没有欠条,我该怎么要回钱?多年前的债务,还理得清吗?担保人不愿担责,怎么办?对方老赖不给钱,怎么办……  婚姻家庭纠纷:对方有外遇?如何争取孩子抚养权?离婚后不支付抚养费怎么办?财产分割……  法律顾问:开公司没有法务,劳动纠纷、合同纠纷怎么办?知识产权被侵权,怎么挽回损失!
工伤维权:工伤要怎么鉴定?鉴定工伤得不到应有赔偿怎么办?出现劳动争议怎么解决……  刑事辩护:故意伤害罪能争取到缓刑吗?盗窃罪的定罪金额是多少?行贿罪怎么申请取保候审……  工程纠纷:工程不符合质量标准,我该怎么办?对方迟迟不肯支付工程尾款?对方未能按时竣工,给我造成了损失怎么办……
面对这些问题,我该怎么办?找律师上律务所网!
 
 
//为什么选择【五律】我们?
 
更专注
 
只做我们擅长的案件,亲办上千件真实案例,立足深圳十年,资源丰富……
 
更专业
 
执业十五年,严格把控案件,专人专案,标准化办案流程……
 
更透明
良心律师,收费绝不高于同行,严格按照律协标准收费,所有收费项目合同明确约定,绝无隐性收费……
 
更负责
 
//在什么情况下需要请律师解决问题?
 
来所咨询,专业律师认真解答,专业律师一对一,良心办案,不做虚假承诺……

在什么情况需要聘请律师(实际上只要是涉及到法律纠纷问题的,都可以请律师解决问题)?从总体上讲,下列两种情况下应当聘请律师:
 
一是从事一般的民商事活动,主要指公民、法人需要设立民事权利义务关系或者自身的民事权利受到侵害,如合同的订立、履行,商务谈判,违约责任、侵权赔偿等等。
 
这种情况下聘请律师,一方面可以尽可能地避免、减少纠纷;另一方面确保在纠纷发生时使自己处于最有利的法律地位,最大限度地争取利益、减少损失,更好地维护自身的合法权益
 
二是刑事案件辩护
 
无论刑事案件的大小如何、复杂程度如何,都应当聘请专业律师介入,为你提供法律咨询,申请取保、权利申诉等。
 
每一个刑事案件犯罪嫌疑人自己的力量在法律面前都是微小的,不要轻易相信所谓的关系,专业的律师才能为你提供全方位的法律服务。

声明:本文内容是五律网结合政策法规整理发布,若内容有误或涉及侵权请咨询我们客服反馈问题,我们将按规定核实后及时处理,谢谢配合。

相关文章
最新法律服务
最新文章
  • 非工伤死亡补偿协议是怎样的 非工伤死亡补偿标准2018-04-11
  • 2021九级工伤赔偿标准是什么 全国工伤赔偿标准2018-04-11
  • 发生工伤事故后的索赔程序 工伤赔偿的具体项目包括哪些2018-04-11
  • 农村工伤死亡赔偿标准是什么 有关法律规定2018-04-11
  • 农民工享受工伤待遇吗 农民工工伤怎么维权2018-04-11
  • 试用期合同时间是多久 过长怎么办 劳动法试用期规定是什么2018-04-11
  • 试用期辞职需要提前几天 试用期辞职不批怎么办2018-04-11
  • 怎么确认劳动关系时效 确认劳动关系的依据有哪些2018-04-11
  • 两个月不发工资怎么办 2021老板拖欠工资怎么办2018-04-11
  • 加班工资的诉讼时效是多长时间 怎么计算2018-04-11
  • 我国加班工资怎样算 自愿加班有加班工资不2018-04-11
  • 五一加班工资怎么算 五一劳动节放假安排时间2018-04-11
  • 离职后拖欠工资怎么办 离职后医疗保险怎么办2018-04-11
  • 周六周日加班工资怎么算 加班后该怎么算加班工资2018-04-11
  • 包工头克扣工资怎么办 包工头拖欠工资怎么办2018-04-11
  • 劳动监察与劳动仲裁有什么不同 和处理程序是什么2018-04-11
  • 公司倒闭员工工资怎么处理 公司宣布破产怎么赔偿员工2018-04-11
  • 工伤保险的适用范围是哪些 工伤保险怎么交2018-04-11
  • 工伤保险争议如何处理 发生工伤之后的处理步骤有哪些2018-04-11
  • 法律是如何保护女职工的 怀孕女职工有哪些权利2018-04-11
  • 还没有找到合适的律师/律师事务吗?赶快告诉(五律网)吧,让我们客服马上联系您!找 靠谱 的律师/律师事务所,省时又省力!

    手机访问