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二手房解除合同纠纷案 房产纠纷案例

发布时间:2021-05-17浏览: 11

//二手房解除合同纠纷案

案情简介

委托人作为二手房的买方,与卖方签署了二手房买卖合同之后,依约交付了购房首期款,合同约定:交易递件给房产局成功后买方交付第二期款,余款在房产过户登记到买方名下时付清.然而,交易经过房产局受理后,买方因为不符合广州市购房资格而被房产局暂停办证.同时房价渐涨,卖方见此即委托律师发函告知因买方不符合广州的购房资格,拖延交易而告知解除合同,且有权不予以退还定金和首期款.双方无法达成一致意见,卖方提起确认之诉,请求法院确认合同解除.

办案思路及心得

买方前来本所咨询本律师意见.经过调查事实和研究法律法规,本所律师认为,双方约定的买卖合同中虽然约定买方要符合购房资格和条件,但是只约定不符合条件的情况下买方补办以满足购房资格,迟延补办的,需要支付违约金为卖方,并未约定此种行为可以解除合同. 原告即卖方的律师函要求合同解除的事实和理由不符合合同法关于合同解除的法定条件和约定条件,原告的诉讼请求毫无事实和法律依据.

裁判结果


法院审理后认为,双方合同约定买方须符合广州市的购房资格,不符合资格的,买方负责办理,若延迟办理的买方须支付违约金,此项条件并非合同解除的约定,且买方正在补办,卖方即原告的合同解除律师函不符合合同约定和法律规定.地方政府的限购令要求买房人符合当地的购房资格,此项规定属于地方性指导规范,法院审理案件时并非必须适用.因此判决驳回原告的起诉.一审判决后原告不服而上诉,二审法院维持原判。

//房产纠纷案例

1983年1月,蒋某振与余某芳登记结婚后共同收养蒋某(已成年)为养女。蒋某振原有住房被拆迁后取得安置房一套(本案讼争房屋,登记的所有权人仍为蒋某振),应补超面积补差款1.9万余元。1997年11月13日,蒋某振、余某芳、蒋某、兰某卿(余某芳之女)达成家庭协议,约定:由蒋某承担房屋补差款,房产权归蒋某所有;兰某卿来此房居住照料两老去世为止。蒋某当即给付蒋某振2万元。2001年余某芳去世。2004年10月,蒋某振又与廖某会结婚,共同居住在该房屋,蒋某振的生活一直由廖某会照料。2006年6月27日,蒋某振立公证遗嘱:讼争房屋由廖某会一人继承。2009年10月7日,蒋某振死亡,廖某会办理了丧葬事宜。现廖某会无其他居所,仍居住在讼争房屋内。

后蒋某与廖某会对该房屋的权属发生争议,蒋某起诉,要求确认该房屋归其所有,并要求被告廖某会搬出。

【裁判】

重庆市綦江县人民法院经审理认为,原告蒋某与蒋某振、余某芳、兰某卿达成的家庭协议不违反法律规定,应当认定合法有效。蒋某按照协议约定给付了房屋超面积补差款后,应当享有该协议约定的权利,即在蒋某振、余某芳去世后享有本案诉争房屋的所有权。由于该房屋已通过家庭协议的形式处分给蒋某,且蒋某按约定支付了补差款,蒋某振的遗嘱行为不能对抗之前签订的协议行为。因此,廖某会不能因蒋某振的遗嘱而取得该房屋的所有权。但鉴于廖某会是蒋某振的妻子,对蒋某振尽了主要扶养义务,现年老又无其他居所,且家庭协议中也有“两老居住至去世”的意思,从尊重善良风俗和社会公德的角度,廖某会可以对该房屋享有居住权。法院判决:讼争房屋为原告蒋某所有;驳回原告蒋某的其余诉讼请求。

廖某会不服一审判决,以前述家庭协议无效、已过诉讼时效等理由提起上诉。

重庆市第五中级人民法院经审理认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,廖某会的上诉请求缺乏事实和法律依据,不予支持。法院判决:驳回上诉,维持原判。

【评析】

本案案情虽然简单,但存在家事协议与公证遗嘱、所有权与居住权的冲突,法律关系比较复杂。

1.公证遗嘱不能撤销民事协议中的意思表示

本案中,如何认定家庭协议和公证遗嘱的效力?审理中,有人认为,原告的出资只占房屋价值的小部分,可把协议一分为二看待。原告因支付补差款而取得房屋相应部分的所有权,其余部分可看作是蒋某振的赠与行为,协议签订至蒋某振死亡长达11年之久未办理过户登记,已过诉讼时效,该协议不能强制履行。根据物权公示原则,该房屋应视为蒋某振的遗产,鉴于原告支付了补差款,可取得该房屋与出资相应价值(出资时)的部分所有权,其余部分按公证遗嘱处理。这种观点并不正确。家庭协议签订后即要求原告打破亲情,积极“维权”办理过户登记,有强求家庭成员争财夺利之嫌,不利于家庭生活的和谐,与中国家庭生活实际不符。从协议内容看,所有权的转移是附期限的法律行为,该期限为蒋某振夫妇最后一人死亡时,关于所有权转移的约定始生效力,诉讼时效的期限才开始计算。因此,不存在超过诉讼时效期限的问题。民事协议一经签订,即在当事人之间形成“法锁”,非经当事人协商一致或依法律途径,单方不得撤销或变更。公证遗嘱是单方法律行为,不能撤销在民事协议中的处分行为。因此,应判决该房屋归原告蒋某所有。

2.同一身份者可享有意定居住权

居住权是指以居住为目的,对他人享有所有权的房屋及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权,可以根据遗嘱或者遗赠,也可以按照合同约定,即有法定居住权和意定居住权之分。本案中,从“家庭协议”的本意看,原告蒋某享有该房屋的所有权,蒋某振夫妇享有居住权。被告廖某会作为蒋某振的合法配偶,可以继续享有居住权利至其死亡时止。一审判决被告廖某会享有居住权,符合“家庭协议”的本意,也符合我国家庭生活的善良风俗和伦理道德,实现了居住权保护特定身份当事人的居住权利的价值取向。因此,一审判决正确,应予维持。

相关法律:

《民法典》(2021.1.1生效)第六百五十八条 【赠与人任意撤销权及其限制】赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同,不适用前款规定。

第六百六十四条 【赠与人继承人或者法定代理人的撤销权】因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的,赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。

赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权,自知道或者应当知道撤销事由之日起六个月内行使。

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