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房屋怎么过户 潘某诉陈某《房屋买卖合同》

发布时间:2021-05-17浏览: 16

//房屋怎么过户(妹妹与去世哥哥签订的房屋买卖合同)

案情简述

某天,一中年女士来到律所,咨询房产纠纷事宜:2003年,该女士与长兄签订了一份房屋买卖协议,兄长将自己的一套房改房出售给妹妹。当时该套房屋房产证尚在办理中。在协议签订后几个月,兄长不幸因交通事故去世。现在该处房屋面临拆迁还建。随着交流的深入,原本简单的案件变得错综复杂。该女士共有弟兄姊妹5人(含去世的长兄),其中长兄为其母亲改嫁时带来的,其他几个姊妹是父母婚后生育的。长兄与妹妹签订房屋买卖协议时再婚不到一年,刚调到外地工作单位。该处房屋在与前妻离婚时(儿子随女方生活)判决归其所有。长子与再婚妻子未生育子女,在其去世后家人与其再婚妻子多年不曾联系。目前,该女士父亲健在,母亲于半年前去世。

办案思路及心得

经分析,律师设计通过诉讼确认房屋买卖合同有效,办理房屋转移登记的方案。长兄的继承人中父亲和儿子住所和联系方式确定,难点在于找到多年不曾联系的长兄再婚妻子。律师陪同当事人到长兄再婚妻子工作的城市多方查找,多次到民政、公安部门调查,最终与其取得联系。随后,又到当事人父亲退休前的工作单位和长兄工作单位人事部门开具亲属关系证明、到法院调取长兄离婚判决书。因为派出所出具的其母亲销户证明时间错误,只好到殡仪馆调取火花证明,最终搜集齐全了诉讼证据材料。随后,律师又协调法院和各方当事人在最短时间内送达、开庭。

裁判结果

一审法院判决合同有效,各继承人配合办理过户。律师又协调法院出具协助执行通知书给房屋登记部门,了却了当事人的心头大患。

//潘某诉陈某《房屋买卖合同》

案情简介

作为原告潘某的代理律师,在该案中获得了全面的胜诉,本来是一件很高兴的事,但却没有想象的那样,心里总有一点说不出的感觉。 在该案中,潘某作为购房人在签订了《房屋买卖合同》后履行了支付定金、中介费、担保费等贷款手续费义务。后因被告要求变更付款方式,改为一次性付款,并提价20万元。原告当然不同意被告要求,表示要按约支付首付款及办理贷款手续支付剩余购房款。被告在诉讼过程中改称,该房屋系其姥爷、父母出钱购房,原告无权处分,该《房屋买卖合同》应属无效。最后,法院支持了原告的诉讼请求,要求原告一次性支付购房款后,被告将房屋交付并过户给原告。 作为原告代理律师,接手该案后迅速让原告补齐证据,如房屋中介证人证言、中介与被告通话录音、原告与被告的通话录音等,特别是说服原告将首付款100余万元进行了提存。在案件审理过程中,法院根据实际情况要求原告将剩余房款一次性付清时,再次说服原告筹措资金,按法院要求支付房款。最终,原告获得了这份判决。

办案思路及心得

1、作为原告,当发生合同纠纷时,要适度改变原来合同的履行方式,而不是一味要求严格按合同履行。比如,被告不接受付款了,原告因发生纠纷担心付款后产生损失,这是可以理解的。但可以把应付款项到公证处或律师事务所等第三方进行提存。而不是坚持有了判决或与被告达成一致意见后再付款。因原告原本计划银行贷款支付尾款,但法院基于在该案中保护被告及时获得房款,而要求改为一次性支付。原告曾一度坚持银行贷款,后经律师说服原告,原告努力把剩余房款改为一次性支付。最后来看,把首付款提存和剩余购房款一次性支付,成为该案原告获得法院支持的关键。

2、虽然原告在该案中得到了支持,但在执行阶段,由于该房屋在买卖时,开发商还没有取得产权证,导致执行也非常困难,需要协调被告、开发商和房屋管理局等。因此,建议购买二手房时,一定要买已有产权证的二手房。

3、对于被告,也想给出一些建议。在该案中,法官本来是倾向同意解除《房屋买卖合同》,让被告支付一定的违约金。我对此案的判决结果也是如此。

因为,起诉时原告毕竟只是支付了定金,没有支付50%以上的购房款,并且产权证还没有下来,一次性付款也非常困难。在我办案过程中,遇到支付了大部分房款的,法院一般支持买卖合同成立,继续履行合同。如未支付大部分购房款,如一方要求解除,则一般会支持解除合同。但被告坚持解除合同,把已付款退还给原告就可以了。法官为此做了很多解释工作,以达成最终调解。之后,被告同意除退还原告支付款项外,再支付20万元违约金(其实,此时房价已比原来高出约50万元),但需要在半年内分几次付清。而原告提出如果支付违约金,不得低于25万元,并把已支付款项和违约金一次性支付。作为原告律师,也对被告做了详细的解释,建议同意原告意见,达成调解结案。最终因达不成一致意见,而由法官做出了最后判决,把房屋卖给原告。

因此,作为被告首先应该清楚因自己违约而应承担的责任,比如中介费、贷款手续费等应由自己承担而向原告赔偿。其次在庭审过程中,应该听懂法官说的话。再次,要适当变通,听取自己律师意见,而不是一味的坚持自己的意见,以达到减少损失。

裁判结果

一、原告潘欣于本判决生效后二十五日内给付被告陈柏衫房款二百一十二万元;

二、被告陈柏衫于本判决生效后三十日内将位于北京市大兴区黄村镇二十号地四号住宅楼四层五单元零二号房屋腾空并交付给原告潘欣;

三、驳回原告潘欣的其他诉讼请求。
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一是从事一般的民商事活动,主要指公民、法人需要设立民事权利义务关系或者自身的民事权利受到侵害,如合同的订立、履行,商务谈判,违约责任、侵权赔偿等等。
 
这种情况下聘请律师,一方面可以尽可能地避免、减少纠纷;另一方面确保在纠纷发生时使自己处于最有利的法律地位,最大限度地争取利益、减少损失,更好地维护自身的合法权益
 
二是刑事案件辩护
 
无论刑事案件的大小如何、复杂程度如何,都应当聘请专业律师介入,为你提供法律咨询,申请取保、权利申诉等。
 
每一个刑事案件犯罪嫌疑人自己的力量在法律面前都是微小的,不要轻易相信所谓的关系,专业的律师才能为你提供全方位的法律服务。

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