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怎样搞清楚二手房的产权情况 延期交房的原因有哪些

发布时间:2021-05-17浏览: 14

//怎样搞清楚二手房的产权情况

现今社会,由于一手房的价格居高不下,很多经济条件有限又有购房需求的人就会选择购买二手房。在购买二手房时首先要弄清楚二手房的产权情况,这样可以避免自己的利益受到损害。那实践中,究竟应该怎样搞清楚二手房的产权情况呢?请跟随五律小编一起在下文中进行了解。

一、怎样搞清楚二手房的产权情况

在旧房交易中,产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品,价值量巨大,法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

因此,购买二手房时,一定要弄清楚房屋的权属,凡是产权有纠纷的,或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再合适都不要购买,以免成交后拿不到房屋产权证,同时也会引起许多不必要的麻烦。另外,要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时,一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。

由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策,因此,如果是以标准价购买的公有住房,要注意是否已经按成本价补足费用,或者已与原单位确定了如何按比例分成。

另外,有些单位在向职工售房时,为了维持单位人员的稳定,与职工签订有服务合同,原单位还有优先购回权。因此,要确认原单位是否同意该房子的出售。当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售,因此对这类房子一定要确认有原单位同意出售才能放心购买。

二、应该怎样购买二手房?

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段:

(1)买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

(4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

(7)对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

(8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费。

相对于一手房来说,二手房涉及到卖房人、中介以及购房者三者的利益,且二手房是被使用过的,其质量以及产权等方面的问题都比较难以查看,因而二手房交易比一手房交易更容易产生纠纷。为了避免在买二手房时陷入卖房人设定的购房陷阱,遭受损失,您在购买二手房签订购房合同时一定要谨慎,必要时要及时向房产方面的专家律师咨询,以避免遭受无谓的损失。

//延期交房的原因包括哪些

在实际生活中由于各方面政策和市场的大幅度调整,致使一部分房地产开发商无力按照房屋预售阶段预定的开发程序进行正常的项目建设,或在合同约定的房屋交付期限内达不到政府新规定的房屋交付条件,最终造成了延期交房纠纷的出现。而开发商往往以不可抗力为由,要求延期交房,那么真正延期交房的原因包括哪些呢?请在下文中进行具体了解吧。

一、延期交房的原因包括哪些

在实践中,开发商延期交房的原因有很多,总结起来导致开发商延期交房的主要原因有以下几种:

1、未验收合格。主要指房屋因为存在严重的质量问题而未验收合格以及没有达到《消防法》要求,没通过验收。

2、施工未完成或遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;

3、市政配套工程的批准与安装的延误;

4、贷款未办好;

5、开发商资金跟不上,如拖欠工人工资导致工人罢工、闹事等;

6、小区道路和环境建设未竣工;

7、政府对外部道路的规划和市政配套设施发生了变更、导致小区不能如期完工;

8、开发商对房屋设计、小区规划进行修改导致无法如期完工;

9、开发商捂盘等涨价,不惜毁约。

10、不可抗力。如洪水、地震、火灾、罢工、骚乱等。

二、开发商延期交房,哪些情况下开发商才能免责

1、约定的免责事由。 开发商可以与购房者在签订商品房买卖合同时,约定哪些情况下开发商可以免除责任。根据自身情况,开发商可以与购房者约定双方的免责事由,以及责任范围,延期交房时间长短。

2、法定的免责事由。因出现了法律规定的不可抗力或者当事人在合同里约定开发商可以免责的原因,并且开发商及时履行了告知义务,是不需要承担逾期责任的。其中不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在常先生的案例中,开发商把规划部门延迟验收作为不可抗力是值得商榷的。

3、是购房者违约在先,如提出一些原合同中没有约定的特殊要求或没能按时付款,致使开发商在合同约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者,这种情况开发商是不需要承担逾期责任的。

4、如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房,实际开发商已具备合同约定的交房条件,取得了《建筑工程竣工验收备案表》,这种原因致使购房者延期收房,不能认为是开发商逾期交房。

其实,在实践中,开发商往往由于自己的原因而导致到期不能交房的情况经常发生,而这时开发商往往说是不可抗力的原因,而购房者由于在举证上比较麻烦,要维护自己的利益也比较困难,此时建议可以委托专业的房产律师来帮助自己收集证据,并对纠纷作出处理。
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在什么情况需要聘请律师(实际上只要是涉及到法律纠纷问题的,都可以请律师解决问题)?从总体上讲,下列两种情况下应当聘请律师:
 
一是从事一般的民商事活动,主要指公民、法人需要设立民事权利义务关系或者自身的民事权利受到侵害,如合同的订立、履行,商务谈判,违约责任、侵权赔偿等等。
 
这种情况下聘请律师,一方面可以尽可能地避免、减少纠纷;另一方面确保在纠纷发生时使自己处于最有利的法律地位,最大限度地争取利益、减少损失,更好地维护自身的合法权益
 
二是刑事案件辩护
 
无论刑事案件的大小如何、复杂程度如何,都应当聘请专业律师介入,为你提供法律咨询,申请取保、权利申诉等。
 
每一个刑事案件犯罪嫌疑人自己的力量在法律面前都是微小的,不要轻易相信所谓的关系,专业的律师才能为你提供全方位的法律服务。


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