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商品房买卖合同的内容和具体条款 解除的情形是什么

发布时间:2021-03-17浏览: 3

浅谈商品房买卖合同的内容和具体条款
 
随着城市化的发展,商品房的买卖是越来越多。在进行商品房的买卖时要签订合同,明确双方的各项事项。但很多朋友不明白合同的内容有些什么,下面小编为大家介绍一下商品房买卖合同的内容和具体条款是什么。
 
一、商品房买卖合同的内容
 
根据《商品房销售管理规定》的要求,商品房在销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。在商品房买卖合同,双方应当明确以下主要内容:
 
(一)当事人名称或者姓名和住所;
 
(二)商品房基本状况;
 
(三)商品房的销售方式;
 
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
 
(五)交付使用条件及日期;
 
(六)装饰、设备标准承诺;
 
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
 
(八)公共配套建筑的产权归属;
 
(九)面积差异的处理方式;
 
(十)办理产权登记有关事宜;
 
(十一)解决争议的方法;
 
(十二)违约责任;
 
(十三)双方约定的其他事项
 
二、商品房买卖合同的具体条款
 
(一)当事人名称或者姓名和住所;
 
一般包括,买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话,那么包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。
 
(二)商品房基本状况;
 
主要包括以下内容:a、房屋的坐落位置、朝向、日照时间、采光通风等;b、所买卖房屋的面积,应注明实际建筑面积和所分摊的公用建筑面积分别多少;巳房屋是现房还是预售的商品房;d、房屋的配套设施和装修标准。
 
(三)商品房的销售方式;
 
在房地产市场中商品房销售的方式有很多,不同的销售方式下,当事人之间的权利义务也就有所不同,所以明确销售方式也是非常重要的,譬如是现房销售,还是商品房预售,或者是商品房包销等方式。
 
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
 
《城市房地产交易价格管理暂行规定》第4条规定,国家对房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则,建立主要由市场形成价格的机制。保护正当的价格竞争,禁止垄断、哄抬价格。《商品住宅价格管理暂行规定》中也规定了商品房价格实行市场调节价格,销售方与购买方可以考虑房屋结构质量低和市场行情等因素对房屋价格在合同中确定。《商品房销售管理办法》第18条规定,商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。
 
(五)交付使用条件及日期。
 
卖方应在某日期之前,将房屋交付买方。买方应在实际接收房屋之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关小理权属登记手续,卖方应给予必要的协助。对于如何交付,仅仅是交付钥匙就是交付使用,还是需要提供其他的辅助条件?这都需要在合同中明确,最好不要笼统的在合同中写上交付。
 
(六)房屋面积条款。
 
购房者在签订购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积,及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数,使用面积平米数,建筑面积与使用面积的比例;购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。根据《民法通则》此条款之如此表述“误差在3%之内(含3%),视为正常误差,但误差部分应按实际面积在合同中规定的单价重新结算;若误差超过3%,则视为卖方违约,卖方应承担违约责任。” 在合同中一定要将面积条款方面的内容进一步细化:第一,公用部分的建筑面积,包括个公用部分的名称和面积,如门廊、走道、电梯、公共车位等部分;第二,套内建筑面积或专用部分的建筑面积,包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积等等。
 
(七)质量条款。
 
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级等。合同中应该就房屋的保修范围、保修期限和保修责任等作出明确约定。
 
(八)权利瑕疵担保责任条款。
 
卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如果房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任。
 
(九)购房者知情权条款。
 
一般包括,了解施工进程,并查看设计、勘察、施工、监理测量质量监管物业管理等机构的资格证书;了解与商品房相关的设计资料、建筑材料的质量等。购房者有权查看一切与房屋有关的原文件,并可以请求复印。
 
(十)违约责任条款。
 
买卖双方都应切实履行合同中所约定的义务,如果买卖双方有任何一方违反合同的约定,则应承担违约责任牛在合同中应明确约定买方有按期支付购房款所应承担的违约责任,卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任,以及卖力‘所交付房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等等。
 
相信大家看了之后也有了一定的了解。在签订合同时一定要仔细谨慎,有必要的话最好请律师介入,以免合同有歧义或者造成不必要的麻烦。如有需要的,或者还想了解其他方式知识的,欢迎到五律网站咨询专业的律师。
 
商品房买卖合同解除的情形是什么
 
消费者与开发商签订商品房买卖合同后,遇到哪些情况下可以解除商品房买卖合同呢?我们的法律中有没有关于商品房买卖合同的解除情形作出相关的规定呢?现在五律将在下面的文章中为您分析商品房买卖合同解除的情形问题,希望对您有所帮助,更好的维护自己的合法权益。
 
商品房买卖合同解除的情形有哪些呢?
 
如遇到以下情景,购房者有权依法解除合同(退房),并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。
 
1、开发商擅自变更规划设计:指在商品房预售之后,开发商变更规划设计,影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房,商品房销售后,开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更,开发商应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复,15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由开发商承担违约责任。
 
2、商品房面积误差过大:指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。如果购房合同中有约定的则按照约定处理,未约定处理方式的,依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定,面积误差比绝对值超出3%时,购房者有权选择退房。购房者选择退房,开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者,同时支付已付房价款利息。
 
3、商品房套型误差:指按套(单元)计价的商品房,开发商应当在合同中附所售房屋的平面图,平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房,套型与设计图纸不一致,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款,购房者退房的,由开发商承担违约责任。
 
4、按揭贷款申请未获批准:指商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
 
5、开发商迟延交楼:指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间,若开发商未能在约定期限交付,购房者有权要求开发商退房,并依照合同约定的金额支付延期违约金。如果开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,购房者有权要求解除合同;法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月;如购房者没有进行催告的,应当在解除权发生之日起一年内要求解除购房合同,否则,解除权消灭。
 
6、商品房质量问题:指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房,如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验,如果确属主体结构质量不合格,开发商应当办理退房手续,返还购房款,并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。另外,如因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房者也有权要求解除合同和赔偿损失。
 
7、购房者无法取得房屋:指商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任;另外,出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致购房者无法取得房屋,购房者也有权解除合同。
 
8、开发商故意隐瞒真相:指开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实,导致合同无效或被撤销、解除的,买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
 
9、延迟办理房产证:指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。
 
10、其他情况:主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效,如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产,签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。
 
以上就是我们的法律中关于商品房买卖合同解除的情形的相关解答,希望能够对您的疑问有所帮助。更多关于商品房买卖合同方面的问题,如商品房买卖合同无效的情形有哪些?哪些情形下消费者可以退房?如何对商品房买卖合同进行公证等问题,如果您想要了解更多关于这方面的问题请具体联系我们五律,我们会根据您的具体问题为您做专业的法律分析。

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