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在房产交易中要交哪些税 避税的风险方法是什么

发布时间:2021-03-17浏览: 5

在房产交易中要交哪些税 应该如何计算
 
在房屋交易中会存在大量的税费,国务院出台的房地产调控的新五条规定中对交易所得征收20%的个税的说法引起轩然大波,那么在房产交易中到底需要交哪些税呢?又该如何计算呢?五律将在本文中为您解答。
 
一、房屋买卖要缴纳哪些税费
 
(一)买方交纳
 
1、交易服务税:按成交价的0。5%征收
 
2、契税:97年10月1日前购买的房屋按交易金额6%征收;97年10月1日至99年8月1日购买的按交易金额的3%征收;(代征)99年8月1日后购买的按交易金额的1。5%征收。(代征)
 
3、书证费:10元、证;
 
4、验证费:10元、100平方米,每增加100平方米增收5元;
 
5、印花税:按成交金额的千分之0。5。(代征)
 
(二)卖方交纳
 
1、个人所得税:出售满五年唯一住房的,按申报价的1%征收,不满五年的,按申报价与房屋原值的20%征收;
 
2、营业税:满五年的房屋,普通住宅免收营业税,非普通住宅收差额的5。6%;不满五年的,全额5。6%;
 
3、交易服务税:按成交价的0。5%收取。注:如申报成交价低于市场价的,按评估价计价征税费。
 
(二)房屋所有权赠与登记的:1、契税:房屋价值的3%(代征)[97年10月1日前赠与的按6%计征];2、印花税:房屋价值的千分之0。5(代征);3、交易服务费:房屋价值的1%;4、验证费:10元、100平方米,每增加100平方米增加5元;5、书证费:10元、证。
 
(三)单位房屋买卖的:1、交易服务税:按成交金额各收取0。5%;2、契税:97年10月1日前按成交金额6%计征,97年10月1日后按成交金额3%计征(代收);3、书证费:10元每证;
 
4、验证费:10元、100平方米,每增加100平方米增收5元;5、印花税:按成交金额千分之0。5(代征)
 
二、房屋买卖税费如何计算
 
买方:
 
1、契税:1.5%×总房价(普通住宅)非普通住宅3%×总房价
 
2、交易手续费:2.5元×建筑面积
 
3、合同印花税:0.05%×总房价
 
4、中介费:1%×总房价
 
5、权证印花税:5元
 
6、登记费:80元
 
7、配图费:25元
 
若需贷款:抵押登记费公积金100元,商业或者组合贷款200元。
 
若要公证:买卖合同公证0.3%以下×总房价。抵押合同公证贷款额×0.1%
 
卖方:
 
A、普通住宅
 
1、满五年 营业税免收 未满五年5.55%×房屋总价
 
2、交易手续费:2.5元×建筑面积
 
3、合同印花税:0.%×总房价
 
4、个人所得税 满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年 差额×20%或者总价×1%
 
5、中介费1%×房屋总价
 
B、非普通住宅
 
1、满五年 买进卖出差额的5.55% 未满五年5.55%×房屋总价
 
2、交易手续费:2.5元×建筑面积
 
3、合同印花税:0.05%×总房价
 
4、个人所得税 满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年 差额×20%或者总价×2%
 
5、土地增值税 未满三年总房价×0.5% 满三年未满五年 总房价×0.25%
 
6、中介费1%×房屋总价
 
普通住宅的三个标准(需同时满足)
 
1、房屋容积率在1.0以上
 
2、单套建筑面积在140平方米以下
 
3、内环单价低于17500元、平方米 内环线以外外环线以内单价低于10000元、平方米 外环线以外单价低于7000元、平方米。
 
否则也是按照非普通住宅计算税费。
 
看来在房屋交易中纳税人是卖房的人,因为他们获得了交易所得。但纳税人与负税人往往是不一致的,主要是因为供求弹性所致,因而在房屋交易中购房者应该了解相关税费要求,从而避免不必要的损失,或者到五律网咨询专业律师。
 
二手房产买卖中 避税的风险有哪些
 
在房产交易方面,不论是买卖一手房还是买卖二手房,都需要缴纳相关税费的。那么,二手房产买卖中,避税的风险有哪些?在二手房产买卖中,避税会引起那些责任?二手房买卖避税对于二手房购房者的二手房出卖者都有哪些风险?
 
先租后卖
 
律师点评:此种方法不缴全额营业税及附加费了,只缴契税、登记费、印花税等。具有一定可行性。但由于房屋的价格具有极大的可变因素,如果所签的价格与两年后该房屋的市场价格不一样,房屋价格上涨了,房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子,对于买方来讲,则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖家还有可能将此房抵押或另外出售,对于买家就有很大的法律风险!
 
假赠与真卖房
 
律师点评:通过赠与方式转移房产,是房产转移过程中常见形式,也是我国法律所规定的权属人处分自己财产的一种权利和行为方式。因为赠与方式转移房产完全不同于市场化交易,故而不征营业税。
 
如果房产转移双方的真实意思和目的不是赠与,而是想转移房产并获利,完全背离赠与法律上无偿性的特征。那么,这种行为将不够成合法有效的赠与,而是以外在表现合法的赠与形式,掩盖了逃避税收非法目的违法行为。一旦出现纠纷,根据现行法律规定,当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任,严重的甚至要承担刑事责任。而且,明为赠与实为买卖的转移房产除了上述法律风险外,实际过程中还存在很大的交易风险。对买家来说,如何约定付款方式,这是一个难题,因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与,即使买家已经付了定金,也对出售方没有约束力。此外,我国《合同法》规定:“赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任。”也就是说,如果买方收到的房屋出现质量问题,就很难要求原主人赔偿。另外,买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。
 
合同价格远低于实际价格
 
律师点评:此种方法少缴全额营业税及附加费了,仍须交契税、登记费、印花税等。这种行为是以外在表现合法的形式,掩盖了逃避税收的非法目的,是一种违法行为。一旦出现纠纷,根据我国现行法律规定,当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任,严重的甚至要承担刑事责任。
 
先签合同几年后再过户
 
律师点评:此种方法不缴全额营业税及附加费了,只缴契税、登记费、印花税等,具有一定可行性。但双方签订合同之后,如果不及时办理交易手续,时间一长,就会有诸多外界因素影响到交易过程,双方都将面临所有突如其来的风险,包括政策风险、市场波动的风险,特别是房地产价格并不是很稳定的情况下,一旦出现大的落差,必有一方会有重大的损失。而且,时间越长所承担的风险越大,而且即使合同办理了公证手续,也不能避免上述风险的存在。同时,卖家还有可能将此房抵押或另外出售。
 
据了解,一些二手房中介为达到尽快成交的目的,抓住买卖双方的心理,为双方出如何“合理避税”的主意。
 
他们常用的方法是:
 
一、“有意压低交易价格”买卖双方故意压低房屋实际成交价格,欲达到少缴税的目的。
 
律师提醒:对于“有意压低成交价”的做法,第一,其违反税收政策,政府对此违规行为也即将加大监管力度,风险性较大;第二,从购房者角度来看,当此房产再次出售时,先行做低的“购买价”将拉大买卖差额,反而再次增加出售成本,得不偿失。
 
二、假赠予方式。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的,本无亲友关系,私下交易后,却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。按照目前的政策,赠与过户只需买方缴纳4%契税,而买卖过户如果在5年以内需要缴纳5.5%营业税、2%或4%契税,以及个税。
 
律师提醒:针对“假赠予”,有关法规规定除公益捐赠不可反悔外,一般公民间的财产赠予,其赠予人可以反悔。
 
如果在房产交易中,双方表面办理的是“假赠予”,一旦发生纠纷,买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。
 
三、“假租赁真交易”。由于房产可免税的年限未到,或干脆为“避税”,买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续,以表面的租赁合同替代交易合同。
 
律师提醒:假租赁真交易风险很大,一旦发生争执,受害方往往是买房方。
 
四、“规避第二套房产”。一些中介向投资者建议,夫妻买房,最好只写一个人的名字,这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住5年以上的惟一用房免税,售房者可在自住房上做文章,比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。”
 
律师提醒:一旦亲属间出现利益纠纷,则难以理清。
 
五、“协议延期办理产权变更”。这种避税方式看上去有理有利,但其背后却暗藏着巨大的法律风险,稍不留神,就有可能让二手房买卖双方落得一个“贪小便宜吃大亏”的下场。
 
广东鑫霆律师事务所浦律师提醒:一、如果房价大涨,卖房人有可能因此毁约而不再按协议的约定时间去办理房屋过户手续,意图提高房屋的成交价或转售;二、可能到协议约定时间办理房屋过户手续,又出现某些原因而致使过户手续办不了;三、若卖房人背着买主申请补办了产权证,又把房屋卖给第三人并办理了过户手续的话,买主将无法取得房屋所有权。
 
这些常见的“合理避税”行为都是违法的,而且为当事人留下严重后患。住房是金额巨大的财产,我们在获得时就应合理合法,公民的合法权益才能受到法律保护。如果获得时的程序、方式等违法,一旦发生纠纷,公民势必得不到应有的保护。按总值1%交税费其实并不高,没必要铤而走险。

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