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买房签订合同注意事项有哪些 实践中该如何避免借名买房风险

发布时间:2021-03-18浏览: 2

买房签订合同注意事项有哪些
 
随着经济的发展,买房的现象非常普遍。许多因为购房合同而产生的纠纷非常多,在合同订立过程中,因为很多人不懂得专业的法律知识,导致后来出现问题。那么买房签订合同注意事项有哪些呢?下面让小编为大家介绍一下吧。
 
(一)关于房产抵押
 
律师建议购房人到房地产所在地的房地产管理部门查询抵押登记的有关情况。如果查实开发商已经办理了购房人所购房屋的抵押登记手续,且抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前,根据法律规定,开发商只有在取得抵押权人(即贷款银行)书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人,否则,其转让行为无效。在此情况下,购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效,购房人有权要求开发商返还已支付的购房款,并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后,则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。当然,由于购房人与开发商签订商品房买卖合同后已经取得了房屋的期得权益,此时,开发商已无权再以自己的名义将房屋抵押,因此,购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。否则,可以要求开发商承担侵权责任并要求其赔偿因此所遭受的经济损失。
 
(二)关于“不可抗力”
 
作为购房合同中免责事由的“不可抗力”,一定要是符合法律明确规定的,不能凭自己的主观臆想去推定,否则是要承担相应的法律责任的。在现行房地产交易中,发展商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项:
 
1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;
 
2、市政配套的批准与安装的延误。
 
其实,发展商所述的这两种情况,依据法律的规定都不具备不可抗力的三个必备条件,即并非为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。简单地分析一下,在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的,即使是不能克服的,那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险,而不能将此风险转移给购房者。同样,市政配套的批准与安装具有一定的程序性,开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限,如果确实是政府行为而导致延误的,那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险,而不能将此风险转移给购房者。
 
(三)关于拍卖房
 
提醒消费者竞买时要掌握以下要诀:1、了解所竞买房产的权属状况。2、了解房屋的面积、结构、配套设施、周围环境。3、竞买人可选择两个以上的标的竞拍。4、了解拍卖机构能否提供按揭贷款服务。5、要反复比较判断该房产的价值,以确定适当的心理价位。6、注意选择合法的房地产拍卖机构。7、有必要对拍卖房进行实地考察,掌握第一手资料。
 
(四)关于面积缩水
 
购房合同及其他文本提供的房屋面积数往往只是“预测面积”,实测面积待楼盘竣工之后,方能告知购房人,所以此时还无法最后确定是否有面积欺诈行为;如果购房人已经拿到产权证,且产权证上所标明的实测面积是由北京市国土资源和房屋管理局承认的法定测量单位测定,一般也不会有面积欺诈行为。但是,不排除测量结果存在一定的误差。如果购房人对产权证上所标明的面积存有怀疑,可以上诉法院或申请仲裁。因为,就现行的法律法规而言,面积的复测只能由法院或仲裁机构提请,测量单位一般不接受个人及其他组织的复测要求。
 
(五)关于公摊面积
 
首先需要明白什么是公摊面积。公摊面积是所有业主均有权利使用的面积,根据《北京市商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》里关于分摊的内容的规定,包括三类:房屋本体公用设施(楼梯、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等)和住宅区公用设施以及公共场所(地)(道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等)。开发商是无权把公摊面积出售给个人的,法律上公摊面积属于业主共同共有,而不是按份共有。如开发商将公摊面积出售给个人则已经违法,消费者完全可以起诉该开发商,有权要回自己的公摊面积或者退房,并要求开发商进行赔偿。凯然
 
(六)关于广告虚假
 
开发商在广告中的宣传是一种要约邀请。根据《合同法》第十五条之规定:要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄出的价目表,拍卖广告,招标广告,招股说明书,商业广告等为要约邀请。而开发商做广告,其意只在通过广告招揽购房者,启动其购买意向,然后再商谈具体买卖合同的内容,因此广告不具有合同的效力,当然对开发商是没有任何约束力的。因此希望广大读者如果在签购房合同时凭借广告作标准,那么在购房合同中可以签订补充协议,要求将开发商在广告中的承诺写入合同,或作为合同的附件,来明确双方的权利义务,只有这样才能保证你在购房中自己的权益不受损害。
 
(七)关于补充条款
 
商品房买卖合同应是买卖双方平等自愿订立的合同,对于开发商不同意购房人在合同中签订补充条款的行为,购房人完全可以不购买其开发的房屋。但因为有些购房人在交纳定金时,未与开发商在认购书中作出“如因商品房买卖合同条款双方不能达成一致时,购房人有权退房,开发商应将定金全额退还”的约定,购房人在交纳定金后,开发商不同意购房人在合同中签订补充条款时,购房人往往比较被动。因此,建议购房人在交纳定金前,要求开发商出示商品房买卖合同文本,并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜,在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金,或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出上述约定。
 
以上就是小编为大家带来的关于买房签订合同注意事项的相关知识,相信大家看了之后也有了一定的了解。关于订立买房合同,为了尽可能的避免会出现的纠纷,小编建议大家找专业的律师介入。如有需要的,可以到五律网站咨询专业的律师。那么小编的介绍就到这里了,谢谢大家的阅读。
 
实践中该如何避免借名买房的风险
 
借名买房,顾名思义是购买者本身没有购买资格或丧失购买资格,而使用他人的名义购买房产,但实际购房款由自己支付。这样做最大的一个法律风险就是,房产会登记在被“借名”的人的名义下。那么在实践中该如何避免借名买房的风险呢?
 
一、借名买房合同的法律风险:
 
在很多人看来,借名买房似乎是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法,且这些购房者中也不乏节省了很多购房成本的人,但是通过一个个鲜活的案例,投资者广为效仿的借名买房也存在极大的法律风险。
 
1、在房价大幅上涨的诱惑下,有登记购房人反悔的风险。实际出资人与登记购房人往往是亲戚朋友关系,基于信任关系,双方有的不签订协议,仅仅是口头约定。如果实际出资人不能证明双方之间借名买房的关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款将十分困难。即使实际出资人能够证明双方之间存在借名买房的关系和支付购房款的事实,在借名买房合同无效的情况下(如案例2),实际出资人也无法取得房屋产权。
 
2、物权登记具有公信公示效力,有被法院执行的风险。房屋产权证作为证明房屋归属的有利证明,记载了名义产权人的姓名,对外具有公信公示效力。如果登记购房人对外负有债务不能清偿,债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋,这将直接导致实际出资人卷入诉讼或执行案件中,使得利益受损。
 
3、登记购房人有恶意处置房屋的风险。根据我国房地产的登记制度,登记购房人可以不经实际出资人同意而将房屋卖给他人,并办理过户手续。即使借名合同有效,但因为对外登记的物权是属于登记购房人的,第三人出于善意购买房屋,支付了合理对价,并已办理过户手续,也不能对抗善意第三人,善意的受让人将取得房屋的所有权。
 
4、被借名人同样也需要承担风险。允许他人以自己的名义购买房屋,就会在房屋产权登记部门留下记录,在银行也会有征信记录,即使以后房屋过户出去,这些记录也不会消除,势必影响到将来自己买房时的一些优惠政策。
 
二、借名买房合同的风险防范:
 
1、如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话,那么实际产权人要和名义产权人签好协议,以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款,并保留好付款单据。日后如发生纠纷,实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。
 
2、实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房地产做一个个人抵押,由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人。这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。
 
借名买房行为实际上是在规避政策,在实践中存在的风险上文中已经做了介绍。行为人如果真的迫不得已要借名买房的话,一定要保留好相关的买房凭证,才能在出现问题的时候能够维护自身合法权益。

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