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如何防止一房二卖现象的发生 如何认定两个合同的效力

发布时间:2021-03-18浏览: 4

如何防止一房二卖 一房二卖如何处理
 
一房二卖现象,在实际生活中并不鲜见。作为购房者,我们如何才能防止一房二卖的发生?倘若真的不幸发生一房二卖现象,我们应当如何处理,以维护自己最大的合法权益呢?下面,我们马上一起来了解下。
 
如何才能防止一房二卖现象的发生?预告登记!
 
预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
 
《物权法》规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
 
因此,为防止一房二卖情况的发生,物权法设定了预告登记制度。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记制度在实践中常适用于购买期房的过程中,防止开发商一房二卖。不过,预告登记的有效期限并非无限长,物权法同时规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。因此,要防止一房二卖,只进行预告登记还是不够的,还要及时办理产权过户,办出自己的产证,才能彻底保证房屋的物权。
 
一房二卖应当如何处理?
 
一房二卖最终应当如何处理,必须要看房子有没有真正卖给了别人。按照我国物权法的规定,房屋只有办理登记手续以后,才能真正发生所有权转移。因此,如果一房二卖发生后,并没有办理房屋登记手续,那么第三人是不能取得房屋所有权的,这个时候,购房者只要起诉要求开发商履行购房合同即可。
 
如果第三人已经办理了房屋登记手续,那么房屋就属于其所有,购房者是不能要回房屋的。在这种一房二卖的情况下,购房者可以要求解除合同并且赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因此,一房二卖的情况下,购房者可以要求赔偿损失。
 
以上就是我们对“如何防止一房二卖”“一房二卖应当如何处理”所作的法律解答。根据上文可知,购房者在买房时应及时办理预告登记,以防止发生一房二卖行为。如果一房二卖已经成为现实,那就应当积极收集一房二卖的证据,以尽可能捍卫自己的合法权益,并给一房二卖者相应地惩处。如果您对此还有其他疑问,请您及时咨询五律,我们将为您争取最大的利益。
 
如何认定“一房二卖”中两个合同的效力
 
1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。
 
在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
 
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
 
此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。关于无权处分制度,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
 
3、两次买卖均未完成过户登记的处理。
 
在两次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。基于先后买卖合同而生的此二重债权,系处于平等地位,并无位序关系,故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。
 
【法律依据】
 
《合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

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