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商品房预售的条件 合同怎么写 购买商品房预售的风险

发布时间:2021-03-18浏览: 4

商品房预售的条件是什么
 
在房地产交易市场中,涉及商品房预售的现象屡见不鲜。商品房预售也是市场经济发展的必然要求。但是,不是所有的商品房都是可以上市进行预售的,商品房预售必须满足一定的条件。下面五律小编为您整理有关内容。
 
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产开发商向消费者预售房屋应当符合下列条件:
 
1、商品房预售人(开发商)必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金,并依法取得土地使用权证书。
 
2、房地产开发商必须持有建设工程规划许可证。
 
3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日,预售人方能预售房屋给预购人。
 
4、商品房预售人(房地产开发商)须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
 
5、商品房预售人(房地产开发商)应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
 
6、商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
 
7、商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。
 
知识延伸:商品房预售合同的内容
 
(1)双方的名称、地址,法人组织必须有法定代表人签名。(2)标的,即预售商品的位置、编号。
 
(3)数量,预售商品房的数量,面积应以平方米来计算,并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。
 
(4)价款即房屋的价金,如每平方米多少元。不仅应标明单价,还应标明总价;我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。根据建设部的规定,预收商品房预售款,在房屋开工建设时不得超过40%,待建房工作量完成一半时再收至60%,到房屋封顶可收至95%,到房屋交付使用时再全部收取。
 
(5)交付方式和期限,包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。
 
(6)房屋使用性质,明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。
 
(7)房屋产权转移的方式、期限。
 
(8)违约责任。
 
(9)双方约定的其它条款。
 
商品房的预售中,我们知道,其实最关键的就是预售的商品房必须取得“五证”和“两书”。只有具备这些证件商品房才有预售的可能性。如果你想了解关于商品房预售的法律风险,怎么避免商品房预售风险和纠纷等内容,你可以免费咨询五律网站的在线专业律师。
 
商品房预售合同怎么写
 
1、双方的名称、国籍、地址,如果是法人组织的,必须由法人代表签名。
 
2、商品房名称。也就是购房者要购买的商品房的名字、位置、编号、平面图纸等。
 
3、房屋使用性质。应明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他。
 
4、商品房的数量,购房者要购买的套数,每套的面积应以平方米来计算。
 
5、商品房的面积。这里要注意明确是建筑面积还是使用面积、其他面积,因为这些面积和概念所代表的内容是不同的。同时在合同中还应明确房屋面积的误差范围,规定如果误差超过一定幅度时,购房者有权解除合同。
 
此外,在合同中应明确房屋的共用部分面积与专用部分面积,对购买的商品房所占用的土地使用权的比例或范围也需明确。
 
6、约定每平米的价格。由于商品房预售的是期房,即购买和交付使用之间隔了一定的时间,因此价格条款在合同确立时已经确定,双方就不能擅自变更。
 
7、约定商品房的质量。包括预售房屋的地段、楼层朝向、房屋的结掏及功能,装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。
 
8、购房款的交付方式和期限。既包括预售款的支付方式即在什么时候支付,支付多少,分一次付清还是分期付清,每次付款的数额,也包括房屋交付使用的期限。
 
9、商品房产权转移的方式以及期限。由于预售商品房时房屋尚在建造之中,开发商还没有取得房屋的所有权证,预售合同中就要明确规定在商品房竣工验收合格后,预售方凭土地使用权证书去房产管理部门申请登记,领取房产证并按预售合同办理房屋交付手续。
 
10、约定违约责任的承担。规定一方违约另一方有权请求违约赔偿,直至解除合同。
 
购买商品房预售的风险有哪些
 
现在很多的消费者会购买预售的商品房,关于预售的商品房方面的问题,如预售的商品房的风险有哪些呢?我们的法律中有没有对于预售的商品房的风险问题作出相关的解析呢?现在五律将在下面的文章中为您分析购买商品房预售的风险有哪些?帮助您更好的了解我们的法律知识。
 
(一)商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性。
 
开发商往往夸大其辞,将在建房屋描绘成世外桃源,以吸引更多消费者与之签订商品房预售合同。但当房屋竣工后,经常会出现实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况,这时购房者往往已支付了房价款,变得非常被动和无能为力了。
 
(二)交易标的不确定,购房者风险大。
 
在商品房预售中,因在建工程的建设工期长,交易标的有许多不确定因素,因而买期房的面临的风险比一般买现房的大得多。例如开发商预收了购房者房款后,由于各种原因,致使所建项目不能继续进行,甚至停工,给购房人造成巨大损失。有时购房人在交付了首期房价款后,个别开发商会以种种借口提出后期的房价款要涨价,甚至要求已经付过首期房价款的要重新加价等,使购房人无所适从。
 
(三)商品房预售合同猫腻多。
 
购房者签订商品房预售合同后,只取得一种期待权,并未真正获得房屋所有权,因而常见开发商将一房多售,或将已售出的房屋再行抵押等合同欺诈行为。
 
开发商开发商常利用事先拟定好的补充协议和合同附件损害购房人利益,在补充协议和合同附件中约定不公平、不平等条款以免除其责任、加重购房者责任、排除或限制购房者主要权利等等,加之购房人法律知识欠缺,很少有能力对签约进行讨价还价,不可避免地损害到自身利益。
 
(四)利用购房人信息有限预售产权上有瑕疵的商品房。
 
例如开发商将企业自管房屋以低于市场价向社会公开发售,购房者最终只能得到部分产权房屋。某些乡村或郊区单位擅自将集体土地进行开发,或有些房地产开发公司与乡、村合作,由乡、村出土地,开发公司出资建造商品房向社会公开发售。购房者最终得到的“产权证书”往往是村民荣誉证或乡里自制的房屋产权证书。

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