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签订阴阳合同的风险有哪些 二手房交易中阴阳合同的法律效力

发布时间:2021-03-18浏览: 2

签订阴阳合同的风险有哪些
 
实践中,在二手房交易过程中,很多人为了逃避债务或办理贷款而签订两份房屋买卖合同,一份是真实有效的,另一份是用于登记备案的。虽然签订阴阳合同会为当事人降低成本,但同时也存在着风险,下面,五律小编将为您详细介绍。
 
(一)买方存在的风险
 
首先对买方来说,其可能受益最大,也是阴阳合同积极的追求者,但相应地,买方也承担了风险。主要体现在:
 
1、可能导致价格条款无效,甚至有可能导致整个合同被撤销。
 
我国《合同法》第52条规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。《合同法》第56条规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。属于当事人恶意串通损害国家利益的行为,虚假的价格条款将会被认定无效。
 
2、为以后自己的房子操作带来麻烦,再售时同样承担高费用的风险。
 
由于政府备案的价格低于实际成交的价格,将来买家如再出售该房屋时,买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。
 
3、如果房子的价格出现上涨,可能会给自己带来不必要的麻烦。
 
现实中曾发生过因这种阴阳合同买卖二手房,因房价上涨,卖方主张合同违法撤销合同,致使产生不必要的诉讼。
 
4、行政处罚和刑事追究的风险。
 
阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为,一旦被税务部门查出后,可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准时,则可能与卖方一同被追究刑事责任。
 
(二)卖方存在的风险
 
卖方同样面临风险,表面上看,虽说卖方看没有太大损失,但是风险同样不少。其主要风险表现为:
 
1、给自己的买卖合同埋下隐患。
 
由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益,会大大增加买方的心理变化,如果买方反悔,卖方将面临着承担利息、房价下跌等损失,还存在房款不能全额收回的风险。
 
2、如果买方不按期支付备案价格外的房款,或者恶意要求以备案价格进行交易,卖方将陷于困境中,采取协商、催讨、起诉方式,都会增加时间和金钱成本。
 
3、同样存在行政处罚和刑事追究的风险。
 
总之,二手房阴阳合同对于买卖双方来说,都是存在风险的,故而请意欲签订二手房阴阳合同的朋友们多作考虑,不要因为贪便宜而违背诚实信用原则,承担高昂风险。
 
以上就是五律为您整理的关于签订阴阳合同的风险,如果您还有房屋买卖其他方面的问题,建议您咨询五律网站的专业律师。
 
二手房交易中阴阳合同的法律效力
 
房屋买卖中常常出现二手房交易阴阳合同的法律效力问题。“阴阳合同”(也称“黑白合同”),“阳合同”(也称“白合同”)指的是当事人出于网签避税、办理贷款等目的而更改房屋价款的合同,“阴合同”(也称“黑合同”)指的是有买卖双方当事人出于对房屋价款的真实意思表示的合同。有时候即使是同一份合同中也可能出现阴阳条款,即交易总价为真实交易价格,但通过其他方式如提高附属设施补偿款等形式而产生阴阳条款。对于二手房交易中阴阳合同的法律效力问题,该如何看待?我们认为应该本着公平原则和诚实信用原则来判断。
 
一、二手房交易中阴阳合同的法律效力
 
《合同法》第52条第1款第2项规定:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”。但是在以阴阳合同为由产生纠纷的案件中,大多数的真实原因都是因为受房地产交易市场价格波动的影响而不愿意继续履行合同。如果仅仅因为阴阳合同的存在就判定买卖合同无效既不利于保护交易也违反诚实信用原则。分析阴阳合同可以看出,当事人签订合同的目的包括买卖房屋、办理贷款、办理网签等,逃避税收并不是当事人订立合同的真实目的,虚假价格条款也不是当事人的真实意思表示。根据《合同法》第56条规定:“合同部分无效的,不影响其他部分的效力的,其他部分仍然有效”,所以,对于阴阳合同的效力应当认定除虚假交易价格之外的其他条款有效,虚假交易因为损害国家和公共利益应认定无效。
 
而法院对阴阳合同效力的态度是,阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象,短期内也不可能完全消除,因而,老百姓、政府机关、法院都是知道的,法院审判也相对比较宽松,除非差价太大,往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。

具体可分为以下几种情形:
 
1、对于差价以装修名义并且差价较小的,一般认定合同有效。
 
2、对于差价太大,一般会认定无效。
 
3、对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效。
 
4、对于买方不想买而主张卖方避税,或者签现售后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效。
 
5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,会调解,调解不成则认定合同不成立。
 
6、没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。
 
总之,应对二手房交易中阴阳合同的法律效力纠纷是一个复杂的过程,实践证明,由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理,既可以防范法律纠纷,也可以更好地解决法律纠纷,最大限度地避免或降低经济损失,有效地保障您的合法权益。为了更好地帮您解决二手房交易中阴阳合同的法律效力问题,防止陷入法律误区,您可以通过五律委托当地有经验的律师为您提供专业的法律服务,使您的合法权益得到最大限度的保护。

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