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怎样避免商品房认购书纠纷 商品房买卖的定金问题

发布时间:2021-03-20浏览: 3

//怎样避免商品房认购书纠纷
 
商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房买卖合同之前,就双方的交易事项进行初步确认的协议书。实践中,围绕商品房认购书而产生的纠纷是比较多的,于是很多人都在问如何避免商品房认购书纠纷?我们将在下文中为大家具体介绍。
 
购房者有必要从以下几个步骤来维护自身合法权益:
 
第一,在与开发商签署商品房认购书之前,一定不要只注意到有关房屋及小区本身的情况,而应该同时要求开发商提供正式的、供签约之用的《商品房买卖合同》文本。
 
第二,一定要对开发商提供的《商品房买卖合同》文本进行仔细、全面的考虑,并就有关问题与开发商进行先期的沟通。
 
第三,在购房者关心的有关问题,包括合同条款问题得到开发商大致肯定的答复之后,购房者与开发商签署商品房认购书。
 
第四,考虑到购房者实际上要承担较大程度的定金条款的约束力,购房者应尽量避免与开发商在商品房认购书中约定定金条款,而代之以"订金",并明确约定,如因双方对于买卖合同条款的分歧而无法签署买卖合同的,订金应全额返还。
 
相关阅读:商品房认购书范文
 
商 品 房 认 购 书
 
编号:__________
 
甲方(出售人):____________________________________
 
地址:_______________________ 电话:____________
 
乙方(认购人):____________________________________
 
身份证件号码/公司注册号:_________________________
 
地址:_______________________ 电话:____________
 
丙方(经纪机构):__________________________________
 
地址:_______________________ 电话:____________
 
乙方经过了解,有意向购买甲方开发建设的____________
 
_________________________________________________物业(以下简称“该物业”)。其建筑面积___________平方米,套内建筑面积____________平方米,认购价¥____________(大写:______________________)。《商品房预售许可证》号:________________。经与甲方协商,达成以下协议:
 
1、甲乙双方在签订本认购书时,乙方愿意支付¥__________ (大写:____________________)给甲方作为认购该物业的订金。
 
2、乙方应于本认购书签订后______日内(即____年____月____日起,至____年____月____日止)到_______________________________签订《商品房买卖合同》。并带上如下证件和资料:
 
(1)本认购书;
 
(2)身份证明原件和复印件;
 
(3)____________________________________________;
 
(4)____________________________________________。
 
3、订金退还与不退还的约定。如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》,订金抵作购房价款;如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内,甲方已将物业另售他人,甲方应双倍返还乙方已付订金;如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》,订金不予退还,甲方可将该物业另售他人;如甲乙双方在约定的时间内,对《商品房买卖合同》的条文未能协商一致的,甲方应将订金退还乙方,甲方可将该物业另售他人。
 
4、甲乙双方如需变更本协议内容,应协商一致,并签订书面补充协议。
 
5、乙方如对所购物业了解清楚,有购买意向,甲方或乙方均可要求与对方直接签订《商品房买卖合同》。
 
6、甲方如委托房地产经纪机构销售的,经纪机构应作为丙方在本认购书上签章。
 
本认购书一式____份,具有同等法律效力。其中甲方持____份,乙方持____份,丙方持____份。
 
甲方(签章): 乙方(签章):
 
丙方(签章):
 
销售代表(签名):
 
签订日期:________年____月____日
 
想要在实践中避免商品房认购书纠纷,那么就要在签订商品房认购书之前仔细研读商品房认购书的内容,了解清楚自己有哪些权利又有哪些义务,若对其中条款有疑问的话,就尽快咨询专业律师。五律网站为您提供经验丰富的律师,为您提供专业的法律服务。
 
//商品房买卖的定金问题 房产纠纷如何适用定金法则
 
一般情况下,房屋产权纠纷中与定金有关的问题往往成为近年来商品房买卖中的集中爆发的问题。一般,定金的给付都是在房屋产权合同签订之前发生。下面,五律就简要讲述一下房产纠纷如何适用定金法则的有关问题。 
 
  因为定金而引发的纠纷,是近年来商品房买卖纠纷中的一个重点,在房地产诉讼案件中也占很大比重。目前在商品房买卖过程中,当购房人选中自己满意的楼盘,与开发商达成购房的初步意向后,开发商通常都要求与购房人签订认购书。这些认购书一般都对商品房的具体位置、面积、价款做出约定,同时还约定购房人应当交纳的预付款、定金、押金或订金。然而,许多购房人对此类术语的含义弄不清楚,以致在不能最终签订购房协议时引发各种纠纷。本文试图通过定金的有关性质来探讨一下定金在商品房买卖合同中的有关问题。
 
  一、 关于定金
 
  1、定金的概念和性质定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。签订合同时,对定金必须以书面形式进行约定,同时要约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还债务。
 
  2、定金的种类定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式,依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。
 
  3、预付款、订金、押金等也可成为定金一般来说,只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样,才是法律意义上的定金。但是,如果买卖双方在合同中约定,双方不能履行合同,系因购房人违约造成,则订金、押金不退还;如系因开发商违约,则应双倍返还订金、押金之类的条款,那么,此时订金与押金均属于定金的性质,应认定为购房定金。
 
  二、商品房买卖合同中定金的适用一些房地产开发项目在具备销售法定条件前,往往搞认购,双方签订认购书,让购房者交一定金额的定金,称为认购定金。
 
  1、 认购定金的性质从实践中看,认购书起到为购房人预留房号,保证签订商品房买卖合同的作用。尽管认购书的性质在法理上还存在争议,但一般认为,商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系,即预约合同是为签订本约合同而订立的。而通过认购书中定金条款的设定,来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本约合同的权利义务,正是对当一方出现缔约过失时,对于无过错的另一方的有效补偿。因此,从这个意义上说,购房定金属于立约定金,即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。所谓立约定金是指,为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金。该条内容是对立约定金的解释与适用。立约定金虽然是从合同,但是它并不依赖于主合同的生效而生效,它的生效是独立的,并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的,即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订,当其所担保的定约行为没有发生时,违反承诺的当事人就要受到定金处罚,立约定金也就由此发挥担保作用。
 
  三、商品房买卖合同纠纷中定金法则如何适用当购房者不能与开发商签订合同或购房者改变主意后,因收取的定金是否应返还就往往争执不下,形成纠纷,诉之法院。如何适用定金法则呢?对此,实践中存在着两种不同的观点。一种观点认为,只要购房者不与开发商签订商品房买卖合同,就违反了认购书的约定,开发商就可以不予退还购房者的定金;另一种观点则认为,只要购房者按期前去签订商品房买卖合同,购房者即履行了认购书中的签订本约的义务,如果开发商不同意购房人提出的签约条件,导致合同无法签订,则开发商应当双倍返还定金。笔者认为,这两种观点都有失偏颇。按照第一种观点,开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协议,只要购房者不能接受,开发商就可堂而皇之地占有定金,这也是实践中开发商动辄占有购房者定金不予退还的主要原因。按照第二种观点,则会出现只要购房者前去开发商处签约,即使购房者漫天要价,开发商也必须签订正式买卖合同,否则就必须双倍返还定金,这同样有违合同法公平和诚实信用的基本原则,不利于房地产交易市场的健康发展。因此,笔者认为,定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。
 
今年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”具体来说,如果因为合同一方无故不在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订买卖合同或擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款,比如房屋的基本状况、价款等导致买卖合同无法签订的,则系因当事人一方原因造成本约无法签订,应对该方适用定金罚则。还有,在现实中往往存在这样的现象,开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订认购书并约定立约定金的,并且在认购书规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同。笔者认为,这种情况,购房者也可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。但如果商品房买卖合同未能签订是因为双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款进行协商不能取得一致所造成,则系非一方原因而是不可归责于当事人双方的事由所造成的本约无法签订,双方互不承担违约责任,开发商应将定金原额返还,而不应适用定金罚则。如,购房人与开发商签订认购合同后,购房者交纳了认购定金。双方按约定时间签订主合同即购房合同过程中,因补充协议条款而多次协商,争执不下,导致买卖合同无法签订。购房者认为开发商应双倍返还定金,开发商认为定金应不予返还。笔者认为,该商品房买卖合同未能签订就是因不可归责于当事人双方的事由,双方的行为均不构成违约,故开发商应当将定金如数返还购房者。
 
  总之,在定金法则的处理问题上,一般根据相关法条解释的内容都可以对相关情况进行处理,如果有不懂得,可以查询相关的政策规定,以维护自身的合法权益。在实际生活中,有更多的实际情况需要合理的解决,建议咨询专业的律师,以最大限度的维护自身的合法权益。

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