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已设立抵押的二手房可以买卖吗 风险防范的方法

发布时间:2021-03-22浏览: 22

//已设立抵押的二手房可以买卖吗
 
有人想要将手上的房产卖掉,设立了抵押权,这种情况房产能卖吗?需要做些什么呢?五律小编为您整理这篇关于已设抵押的二手房买卖注意事项的文章。
 
根据《城市房地产抵押管理办法》,已经设定抵押的房地产,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。这就是说,已经设定抵押的房产是可以转让的,但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲,如果一处设定了抵押的房产,如果未经抵押权人同意而转让,在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险,一旦抵押权人要实现抵押权,购买人的风险就显现出来。怎样有效避免这种风险呢?
 
在实际案例中,的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去,自己获得房价款后离开,等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳,由此引起更复杂的法律纠纷。
 
购买该类二手房风险防范的方法:
 
1、在选好了欲购买的二手房后,要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查。
 
2、中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查,看是否该房产设定了抵押,抵押权人是谁,抵押期限多长。
 
3、如果核查发现该二手房确实已设立抵押,应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。
 
现有的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》,只是强调了经抵押权人同意,而没有说明是否需书面同意,抵押房地产可以转让。但在实践中,最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书,这样对购房人在法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字,转让协议签署完毕,抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议,然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。
 
知识拓展:
 
房屋抵押人的权利:
 
(1)房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权,并有权取得抵押房屋的各种收益。
 
(2)房屋抵押人对抵押房屋享有处分权,但若想转让抵押房屋,须事先征得房屋抵押权人同意。
 
(3)可以对抵押房屋多次出抵,但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房屋的价值。
 
(4)可以将抵押房屋出租。
 
//买期房、现房、二手房买什么好
 
买房是一件很重要的事,很多人纠结于到底是买期房、现房或者是二手房呢?买哪种房比较好呢?小编为您整理这篇关于期房、现房和二手房优缺点的文章。
 
【买期房的优点】:由于先期就购买,利于选择户型和位置。买的是未竣工的房子,销售工作刚刚展开,一般开发商所能提供的较多的房源(也有捂盘的),朝向、楼层好的户型也在其中,购房者就有了大量的选择余地;在房价上升阶段,期房的价格一般比现房价格优惠,房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要二至三年的时间,甚至更长。为了及时收回资金,增加资金利用率和减少资金压力,在销售期房时让利。正因为一般期房比现房便宜,所以很多“炒楼族”一般是买期房,卖现房,从中渔利。
 
【买期房的缺点】:期房合同上写明的开发商哪一天交房,但是有的开发商往往逾期不能交房。不管是开发商原来有意欺骗或其他客观原因,都给买房者带来不利;开发商前期过度炒作理念或带有欺骗性所带来的严重恶果,购房者买房时看了模型,其中绿地、景观、整体规划、户型等各方面都觉得较理想,可等全部完工后再看,拿到手的房子和原来开发商介绍和楼书上介绍的有很大差别;开发商如在交房前倒闭,购房者会是最大经济受害者,这种情况许多城市时有发生。
 
【买现房的优点】:无论小区内外交通和景观,还是房产本身,看起来直观,购买风险小;办理手续后就可入住,不费时;在整体市场一般或较差的情况下,反而有时可以买到较好的房屋,而在市场情况很差的时间,这一点更加明显,因为这时候买期房风险很大,开发商可能没有能力按时完成项目。
 
【买现房的缺点】:除了个别开发商保留的房屋,一般房型和位置都为剩下的,选择余地较少;在整体市场较好的情况下,现房价格也要比期房贵很多。
 
【买二手房的优点】:对不同的房屋选择余地较大;无论小区内外交通和景观,还是房屋本身,看起来直观,周边配套相对齐全;有时付了首期款,如果房屋已空出且卖方同意,就可入住,即入住时间只需很短;在许多地区,特别是市中心,期房数量已非常有限,而现房选择更多;价格方面对有经验丰富的买家时常还有较大还价余地。
 
【买二手房的缺点】:房屋价格时常含有水份,经验不丰富买家常常在付了定金或买入后发现其它差不多的房屋更便宜等情况;由于一般都为个人买卖,法律制度和信用制度不完善的情况下,在交易包括付款中,容易造成互不信任和担心;有些中介公司操作操作不规范情况。经验不丰富的买家,可能受到更大的欺骗。
 
看了这篇文章对您选择买房的种类,是否有了一个大概的启示呢?希望您能仔细阅读,对您购房将有很大帮助,也为了避免后期一些不必要的麻烦。

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