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购买二手房卖方反悔怎么办 二手房买卖手续存在哪些欺诈

发布时间:2021-03-22浏览: 14

购买二手房卖方反悔怎么办
 
二手房买卖交易量日益增加,同时二手房买卖纠纷也随之增多,在遇到二手房买卖,卖方反悔的情况要怎么办呢?请阅读下面有关文章,了解相关规定.
 
依据现行法律,如果出售的房屋是共有财产,卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则,就可能导致买卖合同无效。司法实践中,常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口,要求法院确认房屋买卖合同无效。但是,当房屋产权登记在一人名下时,买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。
 
《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”
 
最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见,我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件,即买方受让房屋时出于善意,并支付了合理对价并进行了登记,则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发,认定房屋买卖合同有效,允许买方取得房屋的所有权。
 
在审判实践中,按照最高法院的司法文件,区别不同的情形分别处理:
 
一是房屋出售时,权利登记仅为卖方一人的,基于不动产的公示、公信原则,买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人,其与卖方之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错,与卖方恶意串通,损害其他共有人利益的除外。
 
二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。
 
//二手房买卖手续存在哪些欺诈
 
二手房买卖市场在房产交易中很火热,二手房买卖也是实践中经常出现的纠纷。那么,二手房买卖手续存在哪些欺诈?怎么避免二手房买卖手续的欺诈问题?二手房买卖手续的欺诈会有什么法律后果?
 
一、二手房买卖手续有何风险
 
手续欺骗的主要花样体现在以下几个方面:
 
1、甲地手续用于乙地房屋的销售。
 
有的开发商一次性取得较大规模土地,分期开发,一期在甲地上办理了立项、规划设计、工程开工,以及商品房预售等手续;二期在乙地开发,有关手续尚未办理,为筹措资金,开发商利用甲地的手续预售乙地的房屋。
 
2、用李四的手续卖张三的房。
 
张三与李四合作建房,以张三自用、李四进行商品房开发的名义立项。建设过程中或建成后,张三改变了自用目的,也想对外销售自己分得的房屋,但手续不完备,于是借用李四的手续出售自己的房子。
 
3、避重就轻。
 
逃避购房者对关键手续的审查,拿不出销售许可证等关键手续,再将其他对销售不利的文件隐藏起来,仅出示那些与是否允许销售房屋无关的手续。如不出示立项批准文件,仅出示建设工程规划许可证、开工证;不出示有关文件的全部,只出示有关文件的一部分;不出示出让后颁发的国有土地使用证(没有),仅出示划拨的土地使用证或用地批准文件,以此达到在购房者面前蒙混过关的目的。
 
4、利用复印手段篡改有关文件关键内容。
 
在复印过程中,把建设单位、建设位置、开发规模、用途等随意改动,以此蒙骗购房者。
 
5、伪造有关文件。
 
彻头彻尾的骗子或个别违法用地、违法建设者,为达到骗取钱财的目的,伪造部分或全部用地、建设批准文件。
 
二、如何防范二手房买卖风险
 
随着房地产市场的发展,手续欺骗的花样也会不断翻新,但不管花样如何巧妙,细心的购房者总会在审查文件中发现破绽。为防止手续欺骗,购房者应注意以下几点:
 
1、要求售房者提供所有可以提供的批准文件,每份文件要从头到尾,完完整整,包括文字、表格、图纸。各个文件相互对照,凡含糊不清的地方、有差异的地方要由售房者说清。
 
2、尽可能找机会到开发商办公地点查验营业执照、立项文件等重要手续的原件。
 
3、如果立项、规划设计、土地使用权、开工等文件中,建设单位、使用者不相符或上述文件与售房单位不符,应要求售房单位明确出示有关部门涉及此方面内容的文件或有关协议。
 
4、了解有关行政管理部门的权限、主管内容、具体名称(公章上的名称)、行文格式、行文语气,以查验售房单位提交的手续是否真实。
 
5、必要时到有关部门咨询该项目各项手续办理情况及审批的具体内容,以求得到最准确的验证。
 
五律小编为您整理这篇文章。从上文我们了解到有关二手房买卖手续的风险和如何防范二手房买卖风险的内容,希望对您实践中购买二手房有参考价值。

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