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办理二手房过户手续时到底注意事项 二手房过户要注意细节

发布时间:2021-03-22浏览: 17

//办理二手房过户手续时应该注意哪些事项
 
房价攀升,二手房逐渐成为大众青睐的对象。许多人在购买了二手房之后,都会面临一个二手房过户的问题。
 
据《民法典》第二百零九条 规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”
 
但是,二手房过户具体需要缴纳费用吗?办理二手房过户手续需要注意些什么?请阅读五律小编为您带来的下面的内容,为您解决疑惑!
 
一、办理二手房过户手续注意事项
 
办理二手房过户手续相对来说是比较复杂的,所以购房者一定不要掉以轻心,下面是律师提醒大家需要注意的地方:
 
1、务必核实房屋的所有权是否有瑕疵,房屋的共有权人是否同意转让房屋,房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形;
 
2、需要尽量将房屋价款的给付放在产权过户之后再进行,或可以提存方式办理房屋价款的给付,以尽量降低风险;
 
3、务必了解核实其他诸如公共维修基金、物业费等费用的缴纳和结清情况,以及落实过户等相关手续,以确定是否对以后生活起居带来影响。
 
当然了,除了上述三个方面,还有很多需要购房者关注的,但不同的人具体情况不同,以上三点相对比较重要,建议购房者多对待购房加以考量。
 
二、二手房过户需要费用吗
 
很多人咨询过二手房办理过户手续是否需要过户费用,二手房过户需要办理很多手续,这些手续是需要收费的。一般来说,二手房过户的费用有很多类,根据相关规定可以整合如下:
 
1、过户登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。
 
2、交易手续服务费:住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。
 
3、二手房过户土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。
 
4、二手房过户核档费:50元/宗。
 
5、二手房过户契税:税率为3% ,按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半,按 1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。买方承担。
 
6、二手房过户营业税及附加:房产证不到两年时间过户,营业税不能享受优惠减免,需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
 
7、二手房过户印花税:税率1‰,按正常交易成交价格计征,交易双方各承担一半。
 
8、二手房过户个人所得税:所购房屋不满五年上市交易时收取,有两种方式,
 
(1)税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;
 
(2)未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。
 
以上就是五律小编对于办理二手房过户手续时应该注意哪些事项整理的内容。五律有在线律师,如果您有任何的疑惑,欢迎您随时咨询。
 
//二手房过户要注意哪些细节
 
一、二手房过户要注意哪些细节
 
(一)查询户籍状况。在交易之前,查询房屋户籍状况是非常必要的。房屋户籍通常是由该房屋所在地派出所管理。一旦迁户有问题,买方可以拒绝购买。
 
(二)核实相关证件。购买二手房时,买方可以要求卖方出示户口本,自己复印后留印户口复印件,以确认房子的户籍状况。
 
(三)明确违约责任。在签订买卖合同时,可以在合同上注明相关条款,买方要明确两方面:一方面是付款的时间,买方只有在确认所购房屋中的全部户口迁出时,才可以付清全部的购房款;另一方面是明确了违约责任,就可免除买方在损害方面的举证责任,不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
 
二、二手房过户查清哪些方面
 
(一)房屋权属清晰。了解房屋权属,俗称“摸家底”。房屋权属是否清晰,卖方是否具有该房屋的完全产权,直接决定了房屋交易安全性。例如:商品房得有两证、“房改房”得有房改协议。而且产权人和卖方必须是同一人,不然虚假售卖,或买了房办不了证,都将直接影响到交易安全。
 
(二)物业交割清晰。物业交割包括水、电、煤气、停车费,以及物管费等,这些金额虽不大,但是交割不清会遗留下很多问题,如果原业主拖欠房屋有关债务会给新业主入住带来困扰。
 
(三)付款时间清晰。买卖双方需在签订购房合同时约定好付款流程,首款、尾款分别于何时支付,约定绝对日期,不要用“过户后付余款”,此种约定过于模糊,“过户”有很多时间点,如递交过户资料、两证均已至买方名下等,一定要明确。
 
(四)税费承担清晰。二手房交易涉及税费金额是笔不小的开支,虽然由谁支付均已在办证条款里明确,但其中一方如卖方在交易过程中认为个税、营业税负担过重,想毁约或者抬高售价等,都将给交易带来诸多麻烦。所以应该事前明确,以防止房东为转嫁税费而抬高房价。
 
(五)违约责任清晰。无论是买卖双方自行交易还是通过中介交易,都应在购房合同上明确双方责权,确定履约时间和违约责任,这样才能约束双方义务的履行,即使发生分歧也有据可依,进行追究。
 
五律小编从不同的角度为您分析了二手房交易需要注意的细节。希望您在二手房过户时务必了解清楚相关政策、法规,过户时注意每一个细节,避免相关纠纷。如果您还有其他问题想要了解的,可以咨询我们五律的在线律师来为您解答。

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