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哪些房屋购买合同无效 房屋购买合同有哪些类型

发布时间:2021-03-23浏览: 19

//哪些房屋购买合同无效
 
买房是一个人的大事,关乎自己的住。而签订房屋购买合同是对购买行为的一种法律保障,但是因为一些原因,导致房屋购买合同无效。本文就通过整理,将哪些情况下房屋购买合同无效作如下说明。
 
一、房地产分离出卖,合同无效。
 
由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。
 
二、产权未登记过户,合同无效。
 
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。
 
三、产权主体有问题,合同无效。
 
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。
 
四、侵犯优先购买权,合同无效。
 
房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
 
五、 单位违反规定购房,合同无效。
 
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。
 
六、价格欺诈,显失公平,合同无效。
 
买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。 7 非法转让,合同无效。
 
根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):
 
1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;
 
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
 
3、依法收回土地使用权的;
 
4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
 
5、权属有争议的;
 
6、未依法登记领取权属证书的;
 
七、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 签《房屋认购书》流程购房者在选好房源,谈妥价格后,第一步便是去签订认购书,并交付一定额度的定金,定金一般在5000元到1万元之间。定金多少才算恰当,并无一定标准,视各人需要而定,由双方协商。
 
无效的购买合同对双方都会带来损失,因此要辨别哪些情况会导致购买合同无效。因此希望小编的整理能够为您解除疑惑,欢迎大家浏览,谢谢。
 
//房屋购买合同有哪些类型
 
一、房屋购买合同有哪些类型?
 
1、委托合同
 
是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售,并向中介机构支付酬金的合同。中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
 
2、转让合同
 
是指经济适用房所有者将经济适用房所有权转让给他人,他人支付价款的合同。经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用权证一定年限后,方可按市场价上市出售;出售时,应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。
 
3、买卖合同
 
是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人,他人支付价款的行为。农村房屋买卖合同,涉及农村宅基地的问题,对合同效力需严格按法律规定进行确认。
 
二、房屋出售合同纠纷有哪些?
 
房屋出售,双方肯定是要签订出售合同的,如果在签订的合同中没有明确规定,很容易出现商品房出售纠纷、房地产权属纠纷、物业管理纠纷等,具体介绍请看下文:
 
1.商品房出售纠纷。
 
商品房的出售过程中,主要是因出售方违约造成纠纷。有因商品房面积不足、质量存在瑕疵、出售方不出具发票、办理房产证等问题而发生纠纷。也有买房人未能如期支付房款,出让人要求履行付款义务,甚至是主张解除合同的。
 
2.房地产权属纠纷.房屋赠与.互易和继承纠纷。
 
随着房屋的升值和房屋的拆迁,上述案件逐年增加。这类案件时间跨度大,多发生在家庭内部人员或亲朋之间,双方往往互不让步,案件举证难,判决后上诉多。
 
3.物业管理纠纷
 
商品房出售后,物业管理又成为容易发生纠纷的领域。
 
以上就是关于房屋出售合同纠纷、房屋购买合同的全部内容了,大家在进行房产交易的时候,一定要多多了解签订合同的细节和注意事项,如果看的不是很明白,可以找一些专业机构给出建议,这样虽然可能要花一笔钱,但是保障了在买房过程中的一些权益,也可以避免后期房产纠纷的发生。

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